SAHAKARSUTRA

  Satark Nagrik Foundation ®           (Formerly Alert Citizens Forum) 102, Ekvira Apartment, Uthalsar, Thane West, Maharashtra 400601 #8879528575 December 31, 2020. The Hon.Chief Minister, Govt of Maharashtra, Mantralaya, Mumbai. Sub:  The drive for Deemed Conveyance by the State Government from January 1 and related issues including a new policy for Deemed Conveyance. Dear Sir, At the outset,  Satark Nagrik Foundation  ® wishes you and the State Government of Maharashtra a very Happy, Prosperous and Covid free New Year 2021. We appreciate the balanced, benign yet decisive leadership provided by you during the troubled times in the year gone by. Sir, vide this letter we want to compliment your Government for the new years gift to the people of Maharashtra - the launching of the Deemed Conveyance awareness drive amongst Cooperative Housing Societies from January 1st to 15th. This must be the first time that a State Government has taken initia...

  What is TDR? Transfer of Development Rights (TDR) means making available certain amount of additional built up area in lieu of the area relinquished or surrendered by the owner of the land, so that he can use extra built up area either himself or transfer it to another in need of the extra built up area for an agreed sum of money. What is TDR in construction? How does it work? Transfer of Development Rights (TDR)  means making available certain amount of additional built up area in preference of the area relinquished or surrendered by the owner of the land, so that he can use extra built up area either himself or transfer it to another in need of the extra built up area for an agreed sum of money. TDR can be considered as an important raw material in the real estate industry as it allows the developer to build over and above the permissible Floor Space Index (FSI) under the prevalent rules of the respective locations. On the back of growing urbanization and lack of availabil...

 

Elections in all Co - operative Societies are on hold till 31/12/2020 and the last date of holding AGM is 31/03/2021. (refer to MCS act 2nd  amendment ordinance issued on 28/10/2020). As per the amended MCS act which is effective from9/3/2019, for elections in housing societies with less than or equal to 250 members section  73CB  of  the  Maharashtra  Co-operative  Societies  Act,  1960 is amended and  following  proviso is   inserted,  namely :— “Provided  further  that,  in  case  of  housing  society  having  less  than  or up  to  250  Members,  the  elections  of  the  Committee  shall  be  conducted  by the  said  housing  society  "IN THE MANNER AS MAY BE PRESCRIBED"  Accordingly, The draft election rules for societies with less than or equal to 250 members were published ...

  When you need money at a shorter time, then both gold loan and the personal loan comes handy as both the financial facilities do not have any end usage restriction on loan proceeds which makes them the preferred option. However, you have to choose between the two, whichever suits your financial needs. Both the financial products are preferred, but both of them have different interest rates, charges and fees. A personal loan is a secured loan, whereas a gold loan is an unsecured loan. Now, how to choose which type of a loan, here are pointers which will help you decide, which loan you should take according to your needs:- What Is A Gold Loan? A gold loan is a credit against gold. Under this loan, gold jewellery is taken as security by the lending bank/NBFC. The advance is given to the borrower against this gold as insurance. Also, the interest rate on the gold loan is lower than unsecured loans. Gold Loan What Is A Personal Loan? A personal loan is also called an unsecured loan or...

  What does ready reckoner rate in Mumbai depend upon? Are the rates same across Mumbai? Ready reckoner rates tend to vary across various areas of Mumbai depending upon the market value of the area and the facilities that are available in that area Mumbai administration has divided the properties in Mumbai and its suburbs into 19 divisions or zones and further into 221 sub zones based on location. Classification of zones and sub zones is mostly done with reference to main arterial roads and railway lines (west to east) – the marine drive, the linking road, the western railway line, the western express highway, the central railway line, the eastern express highway and the harbor line. The current classification of areas in Mumbai is available here Typically, government tends to assign higher ready reckoner rate to commercial properties and lower rates for residential properties Ready reckoner rates also depend upon the type of the property. Registrar value of flats and apartmen...

 बिल्डर विरोधातील ब्रह्मास्त्र एन.सी.एल.टी. ====================== बिल्डरनी फ्लॅट देण्यास विलंब केल्यास आधीच्या तुलनेत आज ब-यापैकी रिमेडिज उपलब्ध आहेत. तुम्हाला कंज्यूमर कोर्टातून रिलिफ मिळविता येतो. किंवा रेरा मध्येही दाद मागता येते. या दोन्ही फोरमवर तसा वेगाने निकाल दिला जातो. परंतू या दोन्हीपेक्षा आजून एक फोरम आहे जो बिल्डरला घाम फोडतो. एवढच नाही तर बिल्डरला कायमचा या व्यवसायातून उठवून टाकतो तो फोरम म्हणजे National Company Law Tribunal (NCLT). फक्त अट एवढीच आहे की इकडे तक्रार करायला दोन अटी पुर्ण कराव्या लागतात. १) तुमचं जे काही फिनान्शिअल डिस्पुट आहे त्याची रक्कम ही १ कोटी किंवा त्यापेक्षा अधिक असावी लागते. २) एकुण फ्लॅट धारकांपैकी १० किंवा १०% (whichever is less) एवढ्या लोंकानी एकत्र येऊन तक्रार द्यायची असते. या दोन अटी जर पुर्ण होत असतील तर तुम्ही फोरमकडे तक्रार करणे तर दूर नुसत सेक्शन ८ आय.बी. कोड च्या अंतर्गत डिमांड नोटीस जरी पाठविली तर बिल्डर धावत येऊन तुमचे पाय धरेल. कारण या सेक्शन अंतर्गत डिमांड नोटीस गेली की पुढची कारवाई ही थेट बिल्डरवर IRP/ RP(Interim Resolution Profes...

बिल्डरने  सहकारी सोसायटीला जमीन व इमारतीचे कन्व्हेयन्स करून न देणे हे कायद्याचे उल्लंघन आहे. या अपराधाला कलम १३(१) प्रमाणे ३ वर्षे शिक्षा आहे. त्यामुळे हा अपराध दखलपात्र व गंभीर आहे. बांधकाम व्यवसाय हा महाराष्ट्रातील शेती व्यवसायानंतरचा दुसरा सर्वात मोठा आर्थिक उलाढाल व रोजगार निर्माण करणारा व्यवसाय आहे. फेब्रुवारी २०१५ मध्ये सहकार आयुक्त, महाराष्ट्र शासन यांनी नोंदणीकृत हौसिंग सोसायटीच्या कन्व्हेयन्सबाबत आढावा घेतला असता, ६३,००० सोसायटय़ांचे कन्व्हेयन्स झाले नसल्याचे दिसून आले. प्रत्येक सोसायटीमध्ये सरासरी १०० बंगले व प्रत्येक बंगल्याची सरासरी किंमत १ कोटी धरली तर एकूण ६३,००,००० कोटी (त्रेसष्ठ लाख कोटी) रुपयांच्या मालमत्तेचे बिल्डरने कन्व्हेयन्स करून दिलेले नाही. किंमत घेऊन मालकी हक्क हस्तांतरीत न करणे हा विश्वासघात केल्याचा मोठा अपराध आहे. संपूर्ण महाराष्ट्रातील २०१४ मधील एकूण चोरीला गेलेली मालमत्ता २९४४ कोटी रुपये आहे. भारतातील २०१४ मधील चोरीला गेलेल्या मालाची एकूण किंमत ७५०० कोटी रुपये आहे. या वरून कन्व्हेयन्स करून न देणाऱ्या बिल्डरांनी किती मोठय़ा प्रमाणात समाजाचा विश्वासघात केल...

Procedure for obtaining Duplicate Share Certificate from Housing Society In case of the Original Share Certificate is misplaced, lost or stolen, the complete procedure for obtaining Duplicate Share Certificate from Housing Society is given hereunder: 1. Initially, the member shall file FIR on plain paper with Local Police Station stating that the Original Share Certificate issued by the Society containing Five Shares pertaining to the member’s flat situated in the same Society has been misplaced, lost or stolen. The member shall keep an acknowledged copy of the FIR. The draft of such FIR is given hereunder. 2. The member shall make an application to the Society on plain paper that the said Original Share Certificate issued by the Society has been misplaced, lost or stolen and in lieu of which, a Duplicate Share Certificate be issued to him. An acknowledged copy of the FIR shall be attached with the application letter. The draft of such application is given hereunder. 3. The member shal...

 मालमत्तेचे  अभिहस्तांतरण ( Property Conveyance)* आणि *मालमत्तेचे मानीव अभिहस्तांतरण  ( Property Deemed Conveyance )* म्हणजे काय ?  या संदर्भातली  माहिती  आज  आपण  घेणार आहोत.   *मालमत्तेचे  अभिहस्तांतरण*  को ऑपरेटिव्ह  हाऊसिंग सोसायटी  मधील  सदनिका आपल्या  नावावर असते. परंतु   ज्या जमिनीवर ती सोसायटी/बिल्डिंग  उभी आहे त्या जमिनीचे मालक सोसायटी नसते.  सदर जमीन बिल्डर /प्रमोटर/जागा मालक  यांच्या नावावर असते. तर बिल्डर /प्रमोटर/जागा मालक यांनी स्वतःहून  सदर जमिनीचा  मालकी हक्क त्या हाऊसिंग  सोसायटी च्या नावे हस्तांतरित  करण्याच्या  कायदेशीर  प्रक्रियेला मालमत्तेचे  अभिहस्तांतसरण  म्हणतात.  *मालमत्तेचे  मानीव  अभिहस्तांतरण**   को ऑपरेटिव्ह हाऊसिंग सोसायटी नोंदणीकृत झाल्यानंतर 4 महिन्यांचे आत बिल्डर ने सदर सोसायटीच्या नावे मालमत्तेचे अभि हस्तांतरण करून देणे बंधनकारक आहे. परंतु तसें अभिहस्तांतरण  करून नाही  दिले तर...

*Cancellation of registered agreement for sale of property* 1) If you want to cancel the agreement and don't want to claim any damages, there is no need to go for any legal action.  2) There would be a forfeiture clause in the agreement which would give a right to the vendor to forfeit the token money in case of breach by the buyer.  3) This is in addition to the regular remedy available to the parties through a suit of specific performance of the agreement.  4) There is no need to go for cancellation of agreement, if the agreement itself provides the time period for performance of the contract.  5) In such cases time is essence of contract. If you are still keen on some legal document, you can file a suit for declaration of the agreement having become cancelled.  6) You can also publish a public notice in the local newspaper. *Procedure* 1. The maximum time for the Agreement of Sale to be valid is 3 years. 2. Since the 3 year period is over, there is no need fo...

 *सोसायट्या ना पुरवणी मालमत्ता-पत्रक* *Property Card for members of CHS* (अतिशय महत्वाचे) महाराष्ट्र शासनाने मानीव अभिहस्तांतरण (Deemed Conveyance) ही योजना सहकारी गृहनिर्माण संस्थेसाठी लागू केली.  मानीव अभिहस्तांतरण प्रक्रियेत वेळोवेळी सुधारणा केली. आता तर कागदपत्रांची संख्याही कमी केली आहे.  असे असूनही बऱ्याच सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या कन्व्हेअन्सचा प्रश्न सुटत नाही आहे.  *ह्याची जी काही कारणे असतील त्यापैकी एक कारण - काही सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना मालकी-हक्क मिळणे हे सर्वस्वी संबंधीत संस्थेच्या मॅनेजिंग समितीच्या मर्जीवर -  म्हणजेच समितीतील काही मुठभर सभासदांच्या मर्जीवर अवलंबून राहू लागले आहे - हे आहे का?*  जर असे असेल तर हे कितपत योग्य आहे?  संस्थेचे कामकाज व्यक्तीगत मर्जीवर अवलंबून राहू नये.  *सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे कामकाज कायद्याच्या चौकटीतच होणे आवश्यक आहे व वैयक्तिक हितसंबंधांना थारा दिला जाऊ नये. विषय कोणताही असला तरी संस्थेच्या कामकाजात संस्थेच्या हिताला प्राथमिकता दिली गेली पाहिजे व कन्व्हेअन्स सारखे प्रश्न अग्रक्रमाने सोडवले ज...

 फ्लॅटधारक व ग्राहक संरक्षण कायदा आज आपण बँकेत, दुकानात, इतर कार्यालयांत गेलो तर त्या ठिकाणी ग्राहकांचे महत्त्व सांगणारे बोर्ड आपल्याला दिसून येतात. हे सर्व बघितल्यावर आपल्या सर्वाच्या मनामध्ये एकच भावना येते, की ‘‘ग्राहक हा राजा आहे’’. आपल्या मनात ही जी भावना येते ही भावना येण्याचे श्रेय जाते ते ग्राहक संरक्षण कायदाला. ग्राहक संरक्षण कायदा प्रथमतः १९८६ साली अस्तित्वात आला, त्यात आता 2019 साली बदल करण्यात आला आहे. हा कायदा अस्तित्वात येण्यापूर्वी परिस्थिती अत्यंत वेगळी होती. सेल ऑफ गुड्स अॅक्ट या कायद्याने आपल्याला एक तत्त्व सांगितले. “ ग्राहका सावध राहा". ज्या वेळी तू वस्तू खरेदी करशील त्या वेळी ती वस्तू तू तपासून घेतली पाहिजे. त्या वस्तूमध्ये कुठलीही त्रुटी अथवा दोष आढळून आल्यास त्याची जबाबदारी तुझ्यावरच राहील व होणारे नुकसान तू सहन केले पाहिजे. मात्र ग्राहक संरक्षण कायद्याने आमूलाग्र बदल झाला. ग्राहक संरक्षण कायद्याने ग्राहकांना अधिकार मिळाला. ग्राहकांच्या अधिकारांना ग्राहक संरक्षण कायद्यान्वये संरक्षण मिळाले. म्हणूनच ग्राहक संरक्षण कायदा १९८६ हा कायदा प्रत्येक ग्राहकाची कवचकुं...