बिल्डर विरोधातील ब्रह्मास्त्र एन.सी.एल.टी.

 बिल्डर विरोधातील ब्रह्मास्त्र एन.सी.एल.टी.

======================

बिल्डरनी फ्लॅट देण्यास विलंब केल्यास आधीच्या तुलनेत आज ब-यापैकी रिमेडिज उपलब्ध आहेत. तुम्हाला कंज्यूमर कोर्टातून रिलिफ मिळविता येतो. किंवा रेरा मध्येही दाद मागता येते. या दोन्ही फोरमवर तसा वेगाने निकाल दिला जातो. परंतू या दोन्हीपेक्षा आजून एक फोरम आहे जो बिल्डरला घाम फोडतो. एवढच नाही तर बिल्डरला कायमचा या व्यवसायातून उठवून टाकतो तो फोरम म्हणजे National Company Law Tribunal (NCLT). फक्त अट एवढीच आहे की इकडे तक्रार करायला दोन अटी पुर्ण कराव्या लागतात. १) तुमचं जे काही फिनान्शिअल डिस्पुट आहे त्याची रक्कम ही १ कोटी किंवा त्यापेक्षा अधिक असावी लागते. २) एकुण फ्लॅट धारकांपैकी १० किंवा १०% (whichever is less) एवढ्या लोंकानी एकत्र येऊन तक्रार द्यायची असते. या दोन अटी जर पुर्ण होत असतील तर तुम्ही फोरमकडे तक्रार करणे तर दूर नुसत सेक्शन ८ आय.बी. कोड च्या अंतर्गत डिमांड नोटीस जरी पाठविली तर बिल्डर धावत येऊन तुमचे पाय धरेल. कारण या सेक्शन अंतर्गत डिमांड नोटीस गेली की पुढची कारवाई ही थेट बिल्डरवर IRP/ RP(Interim Resolution Professional/ Resolutions Professional) बसतो. म्हणजे काय? थोडक्यात प्रशासक नेमला जातो. म्हणजे बिल्डरकडून सगळं मॅनेजमेंट काढून घेतलं जातं व हा अधिकारी बिल्डरच्या ऑफिसचा ताबा घेतो. इथून पुढे बिल्डरला स्वत:च्याच ऑफिसात कोणताच निर्णय घेता येत नाही. हा मामला समजण्यापुर्वी काही बेसीक प्रश्न बघू यात.

प्रश्न: बिल्डर विरोधात या फोरमकडे कोण दावा टाकू शकतो?

उत्तर: असा कोणताही क्रेडिटर्स ज्यांनी बिल्डरला पैसे दिलेत तो बिल्डरच्या विरोधात दावा टाकू शकतो.

प्रश्न: मग फ्लॅट बायर हा क्रेडिटर्स मानला जातो का?

उत्तर: हो, नव्या अमेंडमेंट नुसार फ्लॅट बायर हा ऑपरेशनल क्रेडीटर्स मानला जातो.

प्रश्न: आजून कोणते क्रेडिटर्स असतात?

उत्तर: दोन प्रकारचे क्रेडिटर्स असतात. एक म्हणजे फिनान्शिअल क्रेडिटर्स जे कंपनीला फंडिग करतात व त्या बदल्यात व्याज घेतात. दुसरे म्हणजे ऑपरेशनल क्रेडिटर्स जे वस्तू किंव सेवा पुरवतात व त्या बदल्यात कंपनीनी यांना पैसे देणे असते. फ्लॅट बायर हा दुस-या प्रवर्गातील क्रेडिटर मानला जातो. कारण बिल्डर जेंव्हा वार्षीक Accounting and Balance Sheet तयार करतो त्यात फ्लट धारक हा Income Tax Act च्या तरतुदी नुसार क्रेडिटर्स मध्ये दाखविला जातो.

प्रश्न: कोणत्या कायद्या खाली दावा दाखल केला जातो?

उत्तर: Insolvency and Bankruptcy Code  च्या अंतर्गत कंपनी लॉ ट्रिब्यूनलकडे दावा दाखल केला जातो.

एकदा या आर.पी. नी बिल्डरच्या ऑफिसचा ताबा घेतला की तो लगेच पेपरात जाहिरात देतो व आवाहन करतो की या अमूक बिल्डर विरोधात कायदेशीर कारवाई सुरु करत असून ज्यांचे कोणाचे देणी-घेणी असतील त्यांनी अमूक दिवसाच्या आता आपले प्रस्ताव पुराव्या सकट आमच्याकडॆ सादर करावे. मग तमाम देणी-घेणी असलेली लोकं धावून येतात. या सगळ्याचा डेटा एकत्रीत केला जातो. एकदा हा डेटा जमा झाला की एकूण देणी किती व घेणी किती याचा हिशेब लावला जातो.

क्रेडीटर्स कमिटी:

हे काम करताना या बिल्डर्सच्या एकूण क्रिडिटर्सची कमिटी बनविली जाते. या कमिटीच्या देखरेखीत किंवा त्यांना विश्वासात घेऊनच आर.पी. हा काम करत असतो. कारण आर.पी. हा क्रेडिटर्सच्या हितासाठी नेमलेला असतो. त्यांनी बिल्डरच्या हातून सगळं मॅनेजमेंट घेण्याचं मुख्य कारणच ते असतं. एकदा ही प्रोसेस झाली की मग मार्केट मधील एखादी मोठे कंपनी या कंपनीस टेक ओव्हर करायची ऑफर घेऊन येते. तेंव्हा एकुन क्रेडिटर्सच्या ६६.६७% क्रेडिटर्सच्या बहुमताने ठराव संमत करुन नविन कंपनीकडे कारभार सुपुर्द केला जातो. परंतू बहुमताचा वरील आकडा जमत नसल्यास मग कंपनीची दिवाळखोरी सुरु होते. नियमा प्रमाणे दिवाळखोरीचा अधिकारी नेमला जातो किंवा आर.पी.लाच तसा अधिकारी म्हणून नेमलं जातं व कंपनीची सगळी मालमत्ता विकुन देणे घेणी उरकली जातात

किती काळ

सगळ्यात महत्वाचा प्रश्न हे किती दिवसात होईल? आता खूप सोपं झालय. तुम्ही तक्रार दिलीत की एक ते दिड महिन्याच्या आत आर.पी. नेमला जातो व त्यांनी ३३० दिवसात सगळा हिशेब उरकायचा असतो. यालाच रिझोलुशनची प्रक्रीया संपने म्हणतात. एकदा हे झाल्यावर कोणी ही कंपनी घ्यायला/टेकओव्हर करायला तयार आहे का याची जाहिरात द्यायची असते. तसं झालं तर ठीक नाही तर लगेच लिक्विडेटर नेमल्या जातो व लिक्विडेशन म्हणजेच दिवाळखोरीची प्रक्रिया सुरु होते. यात असेट्ची यादी तयार केली जाते तसेच देयकांचीही यादी तयार केली जाते. त्या नुसार देणे घेणी फेडली जातात व कंपनी कायमची बंद होते.

थोडक्यात तुम्ही जर एखाद्या बिल्डरकडून फ्लॅट विकत घेतलात व तो जर वेळेवर देत नसेल किंवा आजून काही बहाणे सांगून काम रखडवत असेल तर त्याला आ.बी. कोडच्या सेक्श्न ८ च्या अंतर्गत डिमांड नोटीस पाठवून पैसे परत मागायचे. १० दिवसात जर त्यांनी पैसे दिले नाही तर ११ व्या दिवशी वरील तक्रार दाखल करता येते. त्या नंतर ३३० दिवसाच्या आता वादाचा सोक्षमोक्ष लागलेला असतो. बिल्डरचा वकील जर जानकार असेल तर या नोटिशीतून पुढे काय वाढून ठेवलय हे बिल्डरला नीट समजावून सांगेल. त्या नंतर बिल्डर लगेच तुमच्याकडे हातपाय जोडत धावून येईल. बरेचवेळा वकिलांनाही असल्या तरतुदी माहित नसतात. मग अशा वेळी बिल्डर आधी नखरे जरुर करतो पण ३३० दिवसाच्या आता बिल्डर रस्त्यावर येतो.