बिल्डरने सहकारी सोसायटीला जमीन व इमारतीचे कन्व्हेयन्स करून न देणे हे कायद्याचे उल्लंघन आहे.

बिल्डरने  सहकारी सोसायटीला जमीन व इमारतीचे कन्व्हेयन्स करून न देणे हे कायद्याचे उल्लंघन आहे. या अपराधाला कलम १३(१) प्रमाणे ३ वर्षे शिक्षा आहे. त्यामुळे हा अपराध दखलपात्र व गंभीर आहे.

बांधकाम व्यवसाय हा महाराष्ट्रातील शेती व्यवसायानंतरचा दुसरा सर्वात मोठा आर्थिक उलाढाल व रोजगार निर्माण करणारा व्यवसाय आहे.

फेब्रुवारी २०१५ मध्ये सहकार आयुक्त, महाराष्ट्र शासन यांनी नोंदणीकृत हौसिंग सोसायटीच्या कन्व्हेयन्सबाबत आढावा घेतला असता, ६३,००० सोसायटय़ांचे कन्व्हेयन्स झाले नसल्याचे दिसून आले. प्रत्येक सोसायटीमध्ये सरासरी १०० बंगले व प्रत्येक बंगल्याची सरासरी किंमत १ कोटी धरली तर एकूण ६३,००,००० कोटी (त्रेसष्ठ लाख कोटी) रुपयांच्या मालमत्तेचे बिल्डरने कन्व्हेयन्स करून दिलेले नाही. किंमत घेऊन मालकी हक्क हस्तांतरीत न करणे हा विश्वासघात केल्याचा मोठा अपराध आहे.

संपूर्ण महाराष्ट्रातील २०१४ मधील एकूण चोरीला गेलेली मालमत्ता २९४४ कोटी रुपये आहे. भारतातील २०१४ मधील चोरीला गेलेल्या मालाची एकूण किंमत ७५०० कोटी रुपये आहे. या वरून कन्व्हेयन्स करून न देणाऱ्या बिल्डरांनी किती मोठय़ा प्रमाणात समाजाचा विश्वासघात केला आहे हे दिसून येईल.

पुणे शहरात ११००० (अकरा हजार) सहकारी गृहरचना सोसायटय़ा नोंदणीकृत आहेत. त्यांचे कन्व्हेयन्स झालेले नाही. महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्ट १९६३ चे कलम ११ प्रमाणे प्रवर्तक (बिल्डरने) सोसायटी नोंदणी झाल्यापासून चार महिन्यात जमीन व इमारतीचे कन्व्हेयन्स सोसायटीच्या नावाने करून देणे बंधनकारक आहे. या तरतुदीचा भंग केल्यास कलम १३ प्रमाणे ३ वर्षे शिक्षापात्र अपराध आहे.

एका सोसायटीमध्ये समजा १०० बंगले व एका बंगल्याची किंमत १ कोटी धरली तर बिल्डरांनी एकूण ११,००,००० कोटी (अकरा लाख कोटी) रुपये लोकांच्याकडून घेतले. परंतु बंगला व त्याखालील जमिनीचा मालकी हक्क खरेदीदाराला दिलाच नाही. ही लोकांच्या पैशाची एकप्रकारे लूटच आहे.

पुणे शहरातील चोरी, जबरीचोरी, अपहार, अन्यायाने विश्वासघात (theft, robbery, misappropriation, criminal breach of trust) या सर्व गुन्ह्य़ातील चोरीला गेलेली मालमत्ता २०१४ साली अंदाजे १२५ कोटी होती आणि बिल्डरने घेतलेली रक्कम ११,००,००० (अकरा लाख कोटी) कोटी आहे. यावरून बांधकाम व्यावसायिकांकडून समाजाचे लाखोपटीने जास्त नुकसान होत आहे.

या व्यवसायात फार मोठय़ा प्रमाणात चालू असलेली दुष्कृत्ये (Malpracitices) व हस्तांतरातील अडचणी यांची गंभीर दखल घेऊन त्याचा अभ्यास करून उपाय सुचविण्यासाठी महाराष्ट्र शासनाने, बी. बी. पेमास्टर (आय.सी.एस.) ज्येष्ठ सचिव यांची समिती २० मे १९६० रोजी नेमली होती. त्यांनी २९ जून १९६१ रोजी शासनास अहवाल दिला. त्यांनी सुचविलेले उपाय व शिफारशीचा विचार करून १९६३ साली महाराष्ट्र शासनाने ‘दी महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅटस् (रेग्युलेशन ऑफ प्रमोशन ऑफ कन्स्ट्रक्शन सेल, मॅनेजमेंट अ‍ॅण्ड स्ट्रान्सफर) अ‍ॅक्ट १९६३’ (MoFA-1963) हा कायदा पास केला.

या कायद्यामध्ये प्रवर्तक (बिल्डर) याची व्याख्या खालीलप्रमाणे केलेली आहे-

जी व्यक्ती, इमारत, फ्लॅटस्, अपार्टमेंटस् याची इतर व्यक्तीला, कंपनीला, सहकारी संस्थेला अगर व्यक्तीच्या अन्य संघात विक्री करण्याच्या प्रयोजनार्थ बांधकाम करील आणि त्या बांधकामाची विक्री करील अशी व्यक्ती. यामध्ये बांधकाम करणारी व्यक्ती आणि फ्लॅट विकणारी व्यक्ती वेगवेगळी असेल तर त्या दोघांना प्रवर्तक म्हणावे. जमीन मालकाने प्रवर्तकाला फक्त फ्लॅट बांधून फ्लॅट विकण्याचा अधिकार दिला असेल तर जमीन मालकाचाही प्रवर्तकामध्ये समावेश होतो.

प्रवर्तकाने कोणतीही इमारत, फ्लॅटस अपार्टमेंट बांधण्यापूर्वी स्थानिक संस्थेकडून बांधकामाच्या आराखडय़ाची मंजुरी, बांधकाम सुरू करण्याचा परवाना घ्यावयाचा असतो. आराखडय़ाप्रमाणे बांधकाम पूर्ण केल्यानंतर प्रवर्तकाने भोगवटा पत्र प्राप्त करून नंतर फ्लॅट खरेदीदाराला फ्लॅटचा ताबा द्यावयाचा असतो.

दहा व्यक्तींनी फ्लॅट खरेदी केल्यापासून चार महिन्यात प्रवर्तकाने फ्लॅट खरेदीदाराच्या संघाची, सहकारी गृहरचना संस्था नोंदणीसाठी संबंधित क्षेत्राच्या दुय्यम निबंधकाकडे अर्ज करावयाचा व विक्री करण्याचे राहिलेल्या फ्लॅटच्या बाबत प्रतिनिधी म्हणून स्वत: त्या अर्जात सामील होणे बंधनकारक असते.

अशा रितीने अर्ज केल्यानंतर काही दिवसांत सहकारी गृह रचना संस्थेची नोंदणी केली जाते.

वरील कायद्यामधील कलम ११ मधील तरतुदीप्रमाणे संस्था नोंदणी झाल्यापासून चार महिन्यात, प्रवर्तक (बिल्डर) व जमीन मालक यांनी इमारती खालील जागेच्या मालकी हक्काचे सर्व कागदपत्र पूर्ण करावे. जमीन व इमारतीतील हक्क, मालकी हक्क, हितसंबंध (right, title and interest) सोसायटीच्या नावाने हस्तांतरीत करावे. (Coveyance करावे).

जागा, इमारती, बरोबरच कॉमन अ‍ॅमीनीटीज व ओपन स्पेस, सोसायटीच्या नावाने खरेदी करून द्याववयाचे प्रवर्तकावर कलम ११ प्रमाणे बंधनकारक आहे. ज्या प्रकल्पातील फ्लॅटधारकांना, महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप अ‍ॅक्ट १९७० प्रमाणे. अपार्टमेंट नोंदणी करून द्यावयाचे ठरलेले आहे. त्याबाबतीत जमीन मालक व बिल्डरने, संपूर्ण जागेची माहिती, त्यावरील बांधकामाच्या इमारतीची माहिती, फ्लॅटच्या किंमती, कॉमन अ‍ॅमीनिटीजची माहिती, लिमिटेड कॉमन अ‍ॅमीनिटीजची माहिती, ओपन स्पेसची माहिती, पार्कीग बाबतची माहितीचे वर्णन करणारा दस्त पाच व्यक्तींनी फ्लॅट घेतल्यापासून चार महिन्यात नोंदणी करणे बंधनकारक आहे. या दस्ताला डिड ऑफ डिक्लेरेशन म्हणतात. महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप रूल्स १९७२ मधील रूल ३ प्रमाणे, डिक्लेरेशन फॉर्म A प्रमाणे करणे बंधनकारक आहे.

प्रत्येक अपार्टमेंट खरेदीदाराला, प्रवर्तकाने त्याच्या अपार्टमेंटचे व कॉमन अ‍ॅमीनिटीजमधील त्याच्या हिश्श्याचे, हक्काचे खरेदीखत, अपार्टमेंटचा ताबा दिल्यापासून चार महिन्यांत नोंदणी करून देणे बंधनकारक आहे. या दस्ताला डिड ऑफ अपार्टमेंट म्हणतात. (हेच अपार्टमेंटचे कन्व्हेयन्स् असते.) डिड ऑफ अपार्टमेंटनुसार अपार्टमेंटधारकाला त्याच्या अपार्टमेंटचा, त्याखालील जमिनीतील शेकडा प्रमाणात हक्क, कॉमन अ‍ॅमीनिटीजमधील प्रमाणात हक्क, मालकी हक्क, हितसंबंध (right, title, interest) प्राप्त होतो. डिड ऑफ अपार्टमेंटमध्ये उल्लेख केलेला नसला तरी अपार्टमेंट धारकाला, कॉमन एरिया, अ‍ॅमीनिटीज, ओपन स्पेस, टेरेस पार्किंग यामध्ये आपोआप हक्क, हितसंबंध प्राप्त होतो.

डिड ऑफ अपार्टमेंटची नोंदणी झाल्यानंतर प्रवर्तकाला किंवा बिल्डरला जमिनीमध्ये, ओपन स्पेसमध्ये, कॉमन अ‍ॅमीनिटीजमध्ये हक्क, मालकी हक्क, हितसंबंध शिल्लक राहत नाही.

काही बिल्डर सोसायटीतील ओपन स्पेसमध्ये व्यायाम शाळा, पोहण्याचा तलाव बांधून टेनीस कोर्ट ते भाडय़ाने देतात. काही बिल्डर इमारतीच्या वरील छत (roof) व पार्कीग दुसऱ्या व्यक्तीला विकतात. इमारतीवर मोबाईल टॉवर उभा करून भाडय़ाने देतात. भिंतीवर जाहिराती लावण्यासाठी भिंती भाडय़ाने देतात हे सर्व बेकायदेशीर आहे. अशा तऱ्हेने त्यांनी मालकी नसलेल्या मालमत्तेतून नफा कमविणे ही फ्लॅटधारकाची फसवणूक आहे.

कॉमन अ‍ॅमिनीटीज, जमीन, इमारतीवरील छत, गार्डन याची विभागणी करण्याचा अपार्टमेंट ओनरशिप कायद्याप्रमाणे कोणालाही अधिकार नाही. या बाबी कायम स्वरुपी सर्व सभासदाच्या समाईक मालकीच्या असतात. प्रत्येकाचा त्यात शेकडा प्रमाणात हिस्सा असतो. फ्लॅटधारकालाही त्यात विभागणी करण्याचा अधिकार नसतो.

कलम ११ प्रमाणे बिल्डरने जमीन व इमारतींचे कन्व्हेयन्स्, हस्तांतरण करून दिले नाही, तर बिल्डर, कंपनी, कंपनीचे सर्व भागीदार जमीन मालक यांचे विरुद्ध कलम १३ (१) प्रमाणे फौजदारी स्वरुपाचा अपराध होतो. फौजदारी कायद्यातील पहिल्या परिशिष्ठाप्रमाणे असा अपराध दखलपात्र असतो. दखलपात्र अपराधात गुन्हा नोंदविणेचे, जमीन मालक व बिल्डरला अटक करण्याचे, कोर्टात दोषारोप पत्र पाठविण्याचे पोलिसांना फौजदारी कायद्यातील चॅप्टर १२ प्रमाणे अधिकार आहे. फौजदारी कायदा कलम ४६८ प्रमाणे ३ वर्षे शिक्षा असलेल्या अपराधाची फिर्याद ३ वर्षांच्या आत देणे बंधनकारक आहे. परंतु कलम ४७२ मध्ये सतत चालू राहणाऱ्या अपराधाची फिर्याद केव्हाही देता येते.

कलम ११ मधील तरतुदीचा भंग हा सतत चालू राहणारा अपराध आहे, असे मुंबई उच्च न्यायालयाने एस. इराणी विरुद्ध मेसर्स दिनशा अ‍ॅण्ड दिनशा या केसमध्ये १९९९ साली अवलोकन केलेले आहे.

ही केस १९९९  Cr.L.J. पान २४० (बॉम्बे हायकोर्ट) येथे प्रसिद्ध झालेली आहे. तसेच सतत चालू राहणाऱ्या

अपराधाबाबत सर्वोच्च न्यायालयाच्या खंडपीठाने भगीरथ कनोरिया विरुद्ध मध्य प्रदेश राज्य या केसमध्ये विश्लेषण केलेले आहे.

ही केस AIR– १९८४- पान नं. १६८८ (SC) येथे प्रसिद्ध झालेली आहे. याचा साधा अर्थ असा आहे की तुम्ही राहात असलेल्या बंगल्याची/फ्लॅटची सहकारी सोसायटी दहा किंवा वीस वर्षांपूर्वी रजिस्टर झालेली आहे आणि बिल्डरने अद्याप जागेचे व इमारतीचे कन्व्हेयन्स सोसायटीच्या नावाने करून दिलेले नाही. अशा परिस्थितीत आजही तुम्हाला, सर्वाना किंवा कोणाही एकाला किंवा एकापेक्षा जास्त फ्लॅट धारकांना बिल्डरच्या व जमीन मालकाच्या विरुद्ध कोणत्याही पोलीस स्टेशनला फिर्याद (FIR) देण्याचा अधिकार आहे. अशी फिर्याद दिल्यानंतर जमीन मालक व बिल्डरविरुद्ध दखलपात्र गुन्हा नोंद करणे पोलीस स्टेशन प्रभारी अधिकारी यांच्यावर फौजदारी कायदा कलम १५४(१) प्रमाणे बंधनकारक आहे. पोलीस अधिकाऱ्याने गुन्हा नोंद करण्याचे नाकारल्यास पोलीस उपआयुक्त, पोलीस आयुक्ताकडे फिर्याद देता येते. तरीही गुन्हा नोंद करण्यात आला नाही तर फौजदारी कायदा कलम १५६(३) अन्वये कोर्टातून गुन्हा नोंद करण्याचा व तपास करण्याचा आदेश घेता येतो.

दखलपात्र गुन्ह्य़ाचे खबरीवरून गुन्हा नोंद करणे पोलीस स्टेशनप्रमुख अधिकाऱ्यावर कायद्याने बंधनकारक आहे. गुन्हा नोंद करण्यापूर्वी, चौकशी करण्याचे पोलीस अधिकाऱ्याला अधिकार नाहीत. दिलेली फिर्याद किंवा खबर विश्वसनीय नाही, खरी नाही. तक्रार करणारा, विश्वसनीय नाही किंवा इतर कोणत्याही कारणावरून पोलीस अधिकाऱ्याला खबर नाकारण्याचा किंवा गुन्हा नोंद करण्याचे टाळण्याचा अधिकार नाही. असे अवलोकन सर्वोच्च न्यायालयाचे चीफ जस्टीस मा. पी. सथाशिवम् यांच्या घटना पीठाने १२ नोव्हेंबर २०१३ रोजी ललिता कुमारी विरुद्ध उत्तर प्रदेश राज्य या केसमध्ये केलेले आहे. याच निकालपत्रात पुढे असेही नमूद आहे की, गुन्हा नोंदण्याचे नाकारणाऱ्या अधिकाऱ्यावर नियमाप्रमाणे कार्यवाही करण्यात यावी. (रीट पीटीशन नं. ६८/२००८, दि. १२.११.२०१३) केंद्र शासन गृह विभाग यांनीही अशा पोलीस अधिकाऱ्याविरुद्ध IPC १६६ A प्रमाणे खटला भरावा असा आदेश क्रमांक १५०११/३५/२०१३ SC/ST-W दि. १०.०५.२०१३ अन्वये दिलेला आहे.

फ्लॅट किंवा सदनिकाधारक बिल्डरला फ्लॅटची किंमत देतात. त्यामध्ये इमारती खालील जमिनीची किंमत समाविष्ट असते. त्यामुळे बिल्डरला ओपन स्पेस किंवा पार्किंग किंवा इमारतीवरील टेरेस किंवा छत इतर लोकांना विकण्याचा अधिकार नसतो. तसे बिल्डरने विकल्यास फ्लॅट धारकाची फसवणूक आणि विकत घेणाऱ्याचीही फसवणूक होते. या फसवणुकीचा IPC ४२० प्रमाणे अपराध आहे. बिल्डरने जमीन व इमारतीचे कन्व्हेयन्स सोसायटीला करून दिले नाही तर कोर्टात खासगी फौजदारी खटला भरता येतो. परंतु त्या प्रकरणात फिर्याद देणाऱ्याला संपूर्ण पुरावा, साक्षीदार, पुराव्याचे दस्तऐवज कोर्टात दाखल करावे लागतात. फिर्यादीला या गोष्टी अशक्य असतात. नागरिकाने पोलीस स्टेशनला फिर्याद देणे, त्याने दिलेल्या फिर्यादीवरून पोलिसांनी विनाशुल्क, योग्य व नि:पक्षपाती तपास करणे हा प्रत्येक भारतीय नागरिकाचा घटनेच्या कलम २१ प्रमाणे मूलभूत अधिकार आहे, असे मुंबई उच्च न्यायालयाने व्ही. पी. पाटील विरुद्ध महाराष्ट्र शासन या केसमध्ये २०११ मध्ये अवलोकन केलेले आहे. (रीट पीटीशन नं. १६२९/२०११ दि. १८.०७.२०११) तसेच अवलोकन शमीन ऊर्फ चिंटू शेख विरुद्ध महाराष्ट्र स्टेट, पोलीस निरीक्षक या केसमध्ये मुंबई उच्च न्यायालयाचे डीव्हीजन बेंचने दिलेला आहे. (रीट पीटीशन नं. ३०४४/२०१० दि. २४.०३.२०११).

पंजाब अ‍ॅण्ड हरियाना उच्च न्यायालयाने नवरता राम विरुद्ध हरियाना राज्य या केसमध्ये १९९५ मध्ये प्रत्येक नागरिकाला त्याचे फिर्यादीचा योग्य तपास करून घेण्याचा अधिकार आहे, असे अवलोकन केलेले आहे. ही केस १९९५ CrLJ पान १५६८ येथे प्रसिद्ध झालेली आहे. त्यामुळे सोसायटीला कन्व्हेयन्स करून न देणारे जमीन मालक, प्रवर्तक (बिल्डर) विरुद्ध पोलीस स्टेशनला फौजदारी फिर्याद दाखल करावी व व्यवसायातील गुन्हेगारी कमी करण्यासाठी स्वत:चा खारीचा वाटा अवश्य उचलावा. मी एकटय़ाने का करावे? अशी भावना न ठेवता स्वत:पासून आणि आज आतापासूनच सुरुवात करा.

वास्तविक मुंबई पोलीस कायदा १९५१ मधील कलम ६४ मधील तरतुदीप्रमाणे पोलीस अधिकाऱ्यांनी आपल्या हद्दीत फिरून दखलपात्र अपराध करणाऱ्या गुन्हेगाराची माहिती मिळवून विनाविलंब अटक करून त्यांच्यावर कार्यवाही करावी, असे त्यांच्यावर बंधन आहे. त्यांचे ते मूलभूत कर्तव्य आहे.

बिल्डरने सहकारी सोसायटीला जमीन व इमारतीचे कन्व्हेयन्स करून न देणे हे वरील कायद्याचे कलम ११चे उल्लंघन आहे. या अपराधाला कलम १३(१) प्रमाणे ३ वर्षे शिक्षा आहे. त्यामुळे हा अपराध दखलपात्र व गंभीर आहे. म्हणजे पोलिसांना सोसायटीत जाऊन माहिती घेण्याचा, गुन्हेगाराला अटक करून कोर्टात खटला पाठविण्याचे अधिकार आहेत, हे स्पष्ट दिसून येते. काही लोक पोलिसांना घाबरतात. तसेच बिल्डरलाही घाबरतात. त्यामुळे फिर्याद देत नाहीत. अशा परिस्थितीत पोलिसांना सरकारतर्फे स्वत: फिर्यादी होऊन जमीन मालक व बिल्डर विरुद्ध कलम ११/१३(१) प्रमाणे दखलपात्र गुन्हा नोंद करता येईल. पोलीस खात्याने लक्ष घातल्यास कन्व्हेयन्सचा प्रश्न तात्काळ सुटेल. जनतेला आपल्या घराचा मालकी हक्क

मिळेल व जनतेमध्ये पोलिसांची प्रतिमा उजळेल. शासनाचीही प्रतिमा उजळेल.

लेखक : जगदीश का. काशिकर

कायदा (लॉ) सल्लागार / कन्सलन्टंट व मुक्त पत्रकार

मुबंई.