फ्लॅटधारक व ग्राहक संरक्षण कायदा
फ्लॅटधारक व ग्राहक संरक्षण कायदा
आज आपण बँकेत, दुकानात, इतर कार्यालयांत गेलो तर त्या ठिकाणी ग्राहकांचे महत्त्व सांगणारे बोर्ड आपल्याला दिसून येतात. हे सर्व बघितल्यावर आपल्या सर्वाच्या मनामध्ये एकच भावना येते, की ‘‘ग्राहक हा राजा आहे’’. आपल्या मनात ही जी भावना येते ही भावना येण्याचे श्रेय जाते ते ग्राहक संरक्षण कायदाला.
ग्राहक संरक्षण कायदा प्रथमतः १९८६ साली अस्तित्वात आला, त्यात आता 2019 साली बदल करण्यात आला आहे. हा कायदा अस्तित्वात येण्यापूर्वी परिस्थिती अत्यंत वेगळी होती. सेल ऑफ गुड्स अॅक्ट या कायद्याने आपल्याला एक तत्त्व सांगितले. “ ग्राहका सावध राहा". ज्या वेळी तू वस्तू खरेदी करशील त्या वेळी ती वस्तू तू तपासून घेतली पाहिजे. त्या वस्तूमध्ये कुठलीही त्रुटी अथवा दोष आढळून आल्यास त्याची जबाबदारी तुझ्यावरच राहील व होणारे नुकसान तू सहन केले पाहिजे.
मात्र ग्राहक संरक्षण कायद्याने आमूलाग्र बदल झाला. ग्राहक संरक्षण कायद्याने ग्राहकांना अधिकार मिळाला. ग्राहकांच्या अधिकारांना ग्राहक संरक्षण कायद्यान्वये संरक्षण मिळाले. म्हणूनच ग्राहक संरक्षण कायदा १९८६ हा कायदा प्रत्येक ग्राहकाची कवचकुंडले आहेत. ग्राहक संरक्षण कायद्याचा फायदा सर्वानाच होतो. कारण प्रत्येकजण दररोज कुठल्या ना कुठल्या व्यवहारात ग्राहक म्हणून असतो.
एखादा बिल्डर एखादा फ्लॅट एखाद्या ग्राहकास मोबदला घेऊन विकावयाचे कबूल करतो. म्हणजे तो कायद्याच्या दृष्टीने करार होतो. बिल्डर फ्लॅट विकायला तयार होतो म्हणजे तो ग्राहकाला सेवा पुरवत असतो. त्या कराराची पूर्तता करणे ही त्या करारास असलेल्या पक्षकारांची म्हणजे बिल्डर व ग्राहकाची कायदेशीर जबाबदारी आहे.
महाराष्ट्र सरकारने १९६३ साली ‘महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अॅक्ट १९६३’ हा कायदा अस्तित्वात आणला. हा कायदा अस्तित्वात आणण्याचे प्रमुख कारण म्हणजे बिल्डर व फ्लॅट खरेदीधारक यांच्यामध्ये होणाऱ्या व्यवहाराबाबत योग्य ती मार्गदर्शक तत्त्वे सांगणे हा होता.
त्या कायद्यामध्ये बिल्डरच्या जबाबदाऱ्या काय आहेत व त्यांनी स्कीम करण्याकरिता काय काय गोष्टी करायला हव्यात या सर्व गोष्टी सदर कायद्यामध्ये आहेत. परंतु जसा काळ गेला तसा त्या कायद्याच्या तरतुदींचा वापर ग्राहकांच्या बाजूने होणे कमी झाले व त्याचा परिणाम असा झाला, की बिल्डर सांगेल त्या पद्धतीनेच व्यवहार होऊ लागले. आजही आपण काही बिल्डरकडे फ्लॅट खरेदी करण्याकरिता गेलो असता तो करारात कुठल्याही अटी व शर्ती बदल करण्यास तयार नसतो. उलट बरेचजण अशा प्रकारे त्या ग्राहकाला सांगतात, की तुम्हाला आमच्या अटी व शर्ती मान्य नसतील तर तुम्ही हा फ्लॅट घेऊ नका, हा फ्लॅट आम्ही ज्या अटी व शर्ती सांगू त्यावर घेण्यास अनेकजण तयार आहेत व त्याचा परिणाम त्या ग्राहकाला सदर फ्लॅट बिल्डर सांगतील त्या अटी व शर्तीवर घेण्याशिवाय पर्याय राहात नाही.
ग्राहक :
ग्राहक संरक्षण कायद्यात ‘ग्राहक’ या शब्दाची व्याख्या दिली आहे. एखादी व्यक्ती ही स्वत:च्या वापराकरिता एखादी वस्तू किंमत देऊन खरेदी करते अथवा खरेदी करायचे कबूल करते अशा व्यक्तीला ग्राहक म्हणता येईल.
ग्राहकाने प्रत्यक्षात किंमत दिली नसली, मात्र ती किंमत भविष्यात द्यायचे कबूल केले असले तरीही अशी व्यक्ती ग्राहक असते. उदा., बिल्डर व गाळेधारक यांच्यामध्ये फ्लॅट घेण्याचा करार होतो. ज्या वेळी करार होतो त्या वेळी सदर फ्लॅटचे बांधकाम हे अपूर्ण स्थितीमध्ये असले तरीही सदर केलेला करार हा कायदेशीर आहे. तसेच ग्राहकाने सदर बिल्डरला करारापोटी सर्व रक्कम दिली नसली तरीही सदर करार हा कायदेशीर ठरतो. बिल्डर व ग्राहक यांच्यामध्ये ग्राहक-विक्रेता, ग्राहक-सेवा देणारा असे नाते निर्माण होते.
आपण एखाद्या स्कीमची जाहिरात पेपरमध्ये वाचतो, त्या स्कीमचे माहितीपत्रक (ब्रोशर) आपण बघतो आणि मनातल्या मनात आपल्या फ्लॅटचे चित्र मनात तयार होते. एखादा ग्राहक एखाद्या बिल्डरच्या ऑफिसमध्ये फ्लॅटची चौकशी करावयास जातो त्या वेळी त्याला अस्तित्वात नसलेल्या फ्लॅटचे अथवा संपूर्ण स्कीमचे प्रेझेंटेशन दिले जाते. किंवा एखादा सॅम्पल फ्लॅट दाखवला जातो. त्या वेळी ग्राहकाला काय सोयीसुविधा फ्लॅटमध्ये असतील हे सांगितले जाते. मात्र बऱ्याच वेळेला फ्लॅटचा ताबा मिळण्याच्या वेळी अथवा ताबा मिळाल्यानंतर ग्राहकांची अशी धारणा होते, की आपल्याला फ्लॅट खरेदी करण्यापूर्वी जी आश्वासने दिली होती, ज्या सोयीसुविधा द्यावयाचे मान्य केले होते प्रत्यक्ष त्या फ्लॅटमध्ये अथवा त्या स्कीममध्ये दिसत नाहीत. असा नाराज झालेला ग्राहक जेव्हा बिल्डरकडे जातो त्या वेळेला बिल्डर करारातील अटींकडे बोट दाखवतो व आपली सोडवणूक करून घेतो. याचा परिणाम म्हणजे बिल्डर आणि ग्राहक यांच्यामध्ये वाद सुरू होतो.
करार करण्यापूर्वी ग्राहकाने कराराचा कच्चा मसुदा हा वाचून घेऊन त्यामधील मजकूर समजून घेतला पाहिजे व त्या बिल्डरने वृत्तपत्रातील जाहिरातीत माहितीपत्रकात अथवा तोंडी देण्याचे कबूल केले आहे, त्या गोष्टी व बिल्डर अथवा त्याच्यातर्फे कोणीही काही गोष्टी देण्याचे मान्य केले असल्यास त्याचा अंतर्भाव करारामध्ये केला आहे की नाही, हे तपासून घेतले पाहिजे. बऱ्याच वेळा वृत्तपत्रात दिलेल्या स्कीमच्या जाहिरातीतील आश्वासने तसेच माहितीपत्रकातील आश्वासने व बिल्डरने तोंडी दिलेली आश्वासने याचा करारामध्ये अंतर्भाव नसतो व हाच करार पुढे जाऊन ग्राहकाला त्या सुविधा मिळण्याच्या दृष्टीने अडथळा होऊ शकतो. एखादी अट ही तोंडी चर्चा करत असताना ग्राहकाच्या बाजूने ठरवलेली असेल. मात्र प्रत्यक्ष लेखी करारात सदर अट बिल्डरच्या बाजूने घालण्यात आली तर करारातल्या अटीला जास्त महत्त्व दिले जाईल. मला असे वाटते, की आपले घर होणे व ते घर हा बिल्डर करून देणार या भावनेने ग्राहक उत्साहित व आनंदी झालेला असतो व त्यामुळे तो ग्राहक बिल्डरवर पूर्ण विश्वास ठेवतो. मात्र प्रत्येक वेळेला विश्वास हा सार्थ ठरवला जात नाही व त्याचा परिणाम ग्राहकाला स्वत:ची फसवणूक झाली आहे, याची जाणीव होते.
बऱ्याच वेळेला करारामध्ये केवळ सुपर बिल्टअप/सेलेबल एरिया बिल्टअप क्षेत्र लिहिलेले असते. मात्र, फ्लॅटचे काप्रेट क्षेत्र किती आहे हे नमूद केलेले नसते. त्यामुळे ज्या वेळी फ्लॅटचा ताबा घेतला जातो आणि त्या फ्लॅटचे क्षेत्र मोजले असता ग्राहकाच्या असे लक्षात येते, की आपल्या फ्लॅटचे क्षेत्र बिल्डरने मान्य केलेल्या क्षेत्रापेक्षा खूपच कमी आहे. आपल्याकडे बिल्टअप क्षेत्र व काप्रेट क्षेत्र या दोनच संज्ञा अस्तित्वात आहे. मात्र, काही वेळा सुपर बिल्टअप क्षेत्र, सेलेबल क्षेत्र या नावाखाली काप्रेट क्षेत्र करताना व्यस्त प्रमाणात काढले जाते व त्यामुळे ग्राहकाला मिळणारा फ्लॅट हा त्याच्या अपेक्षेपेक्षा खूपच कमी क्षेत्राचा मिळतो. त्यामुळे बिल्डरने ठरलेल्या क्षेत्रापेक्षा कमी फ्लॅट मिळाला म्हणून ग्राहक मंचात दाखल होणाऱ्या केसेसचे प्रमाण खूप आहे. त्यामुळे करार करण्यापूर्वी बिल्डरकडून फ्लॅटचे बिल्टअप क्षेत्र व काप्रेट क्षेत्र किती असेल याची चौकशी करून ती तज्ज्ञ व्यक्तींकडून तपासून घेऊन त्याचप्रमाणे ते क्षेत्र मंजूर नकाशात दाखवली आहे का, याची खात्री करून घेणे. जेणेकरून पुढे होणारे वाद टाळता येतील. मात्र ठरलेल्या क्षेत्रापेक्षाही कमी असलेले क्षेत्र बिल्डरने ग्राहकाला दिल्यास तज्ज्ञ व्यक्तींकडून तसा दाखला घेऊन सेवेतील त्रुटी या खाली ग्राहक हा ग्राहक मंचामध्ये बिल्डरच्या विरुद्ध तक्रार फिर्याद दाखल करू शकतो.
अनेक वेळेला बिल्डर ग्राहकाला सदर फ्लॅट ठराविक मुदतीत देण्याचे आश्वासन देतो. मात्र बिल्डर त्या मुदतीत सदर फ्लॅट ग्राहकाला देत नाही व त्याकरिता तो कुठलेही सयुक्तिक कारणही देत नाही. बरेच वेळेला बिल्डर स्वत:च्या चुकीमुळे अडचणीत आल्यामुळे फ्लॅटचे बांधकाम वेळेत करू शकलेला नसतो व त्याकरिता तो ‘माझ्या हाताबाहेरील परिस्थिती’ यामुळे सदर उशीर माफ करा असे सांगतो. मात्र, सदर कारण हे सयुक्तिक, खरे व बरोबर नसल्यास ग्राहकाला बिल्डरविररुद्ध फ्लॅटचा ताबा व नुकसानभरपाई मिळण्याचा हक्क व अधिकार आहे.
अनेक वेळेला बिल्डर वृत्तपत्रातील जाहिरातीमध्ये, ब्रोशरमध्ये किंवा करारामध्ये नमूद केलेल्या सोयीसुविधा देत नाहीत. उदा. एखाद्या बिल्डरने त्या स्कीममध्ये पोहण्याचा तलाव व क्लब हाऊस बांधून देण्याचे कबूल केले आणि बिल्डरने ते बांधून दिले नाही तर ग्राहक बिल्डरविरुद्ध ग्राहक मंचात तक्रार करू शकतो.
कायद्याप्रमाणे सदर जमीन विकसित करण्याचा हक्क व अधिकार बिल्डरला आहे हे सिद्ध करण्याची जबाबदारी बिल्डरची आहे. फ्लॅटचा करार करताना त्या कराराबरोबर तीन वर्षांपेक्षा जास्त काळ वकिली केलेल्या वकिलाचा टायटल रिपोर्ट जोडणे आवश्यक आहे. ग्राहकाने करार करण्यापूर्वी सदर टायटल रिपोर्ट व त्यासंबंधीची कागदपत्रे आपल्या वकिलाला दाखवणे अत्यंत आवश्यक आहे. तसेच सदर बांधकाम करण्याकरिता मिळालेली परवानगी उदा. बांधकाम चालू करण्याचा परवाना, मंजूर नकाशा आपल्या आíकटेक्टला दाखवणे गरजेचे आहे. बरेच वेळेला ग्राहक घेत असलेला फ्लॅट मंजूर बांधकाम नकाशात मंजूर नसताना ग्राहकांशी करार केल्याची उदाहरणे आढळून येतात. अशा वेळेला ग्राहक हा बिल्डरच्या विरोधात ग्राहक मंचात दाद मागू शकतो.
कायद्याप्रमाणे ग्राहकाशी फ्लॅट विक्रीबाबत करार करताना जो बांधकाम नकाशा मंजूर झाला आहे, अशा नकाशात करारानंतर काही बदल करावयाचे असल्यास त्याकरिता गाळेधारकाची पूर्ण लेखी संमती घेणे आवश्यक आहे. काही वेळा बिल्डर फ्लॅट करण्यामध्ये असे नकाशात बदल करून घेण्याचे सर्व अधिकार फ्लॅटधारकांकडून करारात लिहून घेतात. मात्र, अशी संमती ही योग्य संमती म्हणता येणार नाही व अशा वेळेला करार केल्यानंतर बिल्डरनी मंजूर नकाशात केलेल्या बदलाबद्दल ग्राहक दाद मागू शकतो.
कराराप्रमाणे बिल्डरने ग्राहकाला एखादी सेवा पुरवली नसल्यास ग्राहक बिल्डर विरुद्ध तक्रार करू शकतो. उदा. बिल्डरने फ्लॅटमध्ये संगमरवर बसवून देण्याचे मान्य केले व त्याप्रमाणे बिल्डरने ग्राहकाकडून पसे घेतले तर अशा वेळेस बिल्डरवर त्या फ्लॅटमध्ये संगमरवर बसवून देणे बंधनकारक राहील. मात्र प्रत्यक्षात बिल्डरने सदर फ्लॅटमध्ये शहाबादी फरशी लावली अशा वेळेला कराराप्रमाणे सेवा दिली नाही अशी तक्रार ग्राहक मंचायत करू शकतो.
एखाद्या ग्राहकाने फ्लॅटचा ताबा घेतल्यानंतर ताबडतोब छतातून पावसाचे पाणी गळायला सुरुवात झाली अथवा भिंतींना ओल यायला लागली तर अशा वेळेला तज्ज्ञ व्यक्तीचा रिपोर्ट घेतला व त्या रिपोर्टमध्ये स्ट्रक्चरल डिफेक्टमुळे पाणी गळत असेल असे नमूद केले असल्यास सदर गळती थांबवण्याची जबाबदारी ही बिल्डरवर राहील.
बिल्डरने फ्लॅट बांधले व फ्लॅटचा ताबा गाळेधारकांना दिला, परंतु गाळेधारकांची सोसायटी/ अपार्टमेंट अथवा इतर कुठलीही संघटनेची स्थापना केली नाही व त्यांच्या नावाने मालकी सांगणारा योग्य तो दस्तऐवज करून दिला नाही तर ग्राहक बिल्डर विरुद्ध फौजदारी, दिवाणी व ग्राहक मंचामध्ये केस करू शकतो.
पार्कींग ही आता प्रत्येक फ्लॅटधारकाची गरज झाली आहे. मात्र सदर पाìकग हे बिल्डरला विकता येत नाही असा निर्णय सर्वोच्च न्यायालयाने दिला आहे. परंतु बरेच वेळेला बिल्डर हे पाìकग भरमसाट रकमा घेऊन काही ग्राहकांना विकतात. अथवा त्यांना वापरण्याकरिता परवानगी देतात. अशा वेळेला सदर स्कीममधील फ्लॅटधारकांमध्ये पाìकगवरून वादविवाद निर्माण होतात. तसेच टेरेस ही बिल्डरला विकता येत नाही असाही निर्णय मुंबई उच्च न्यायालयाने दिला आहे. त्यामुळे टेरेस विकण्याचा हक्क व अधिकार बिल्डरला नाही. असे असताना काही वेळेला काही बिल्डर पसे घेऊन टेरेस अथवा त्याचा काही भाग काही गाळेधारकांना विकतात अथवा वापरावयास देतात. यामध्ये स्कीममधील गाळेधारकांमध्ये वाद निर्माण होतो. त्यामुळे प्रत्येक ग्राहकाने कायद्याची वस्तुस्थिती लक्षात घेऊन मगच बिल्डरबरोबर व्यवहार करणे योग्य ठरेल.
कायद्याने घातलेली बंधने बिल्डरने पाळली नाहीत तर त्या बंधनाची अंमलबजावणी ग्राहक योग्य ते प्रकरण ग्राहक मंचात दाखल करून आदेश मिळवू शकतो. तसेच करारातील अटी या स्पष्ट असल्यास त्याची अंमलबजावणी ग्राहक न्यायालयाकडून करून घेऊ शकतो. म्हणून करारातील अटींना अनन्यसाधारण महत्त्व आहे.
‘ग्राहक संरक्षण कायदा’ या कायद्याच्या नावावरूनच हा कायदा केवळ ग्राहकांच्या हिताचे संरक्षण व संवर्धन करण्याकरिता अस्तित्वात आणला हे स्पष्ट होते. या कायद्याचा सर्वात मोठा फायदा म्हणजे ग्राहक मंचातील सुटसुटीत अशी ‘समरी प्रोसिजर’ ‘दिवाणी प्रक्रिया संहिता १९०८’ व दिवाणी न्यायालयातील तांत्रिक बाबींमुळे काही वेळा न्यायदानात जो विलंब होतो तो ग्राहक मंचात होऊ नये म्हणून ग्राहक मंच ही स्वतंत्र कार्यपद्धती आहे. कमीत कमी वेळात व कमीत कमी खर्चात ग्राहकाला न्याय मिळवून देणे हे या कायद्याचे प्रमुख उद्दिष्ट आहे. सर्वेच्च न्यायालयाने लखनौ डेव्हलपमेंट कॉप्रेरेशन या केसमध्ये परत एकदा असे स्पष्ट केले आहे की, ग्राहकाचे हित जपणे हाच या कायदाचा उद्देश आहे व जेव्हा एखाद्या तरतुदीचा एकापेक्षा जास्त अर्थ निघत असतील त्या वेळी ग्राहकांच्या बाजूने असणारा अर्थ हा गृहीत धरून ग्राहक मंचांनी निर्णय द्यावा असे सांगितले. एकंदरीत ग्राहक संरक्षण कायदा, त्यातील तरतुदी व सर्वोच्च न्यायालय व इतर माननीय न्यायालयांचे निकाल लक्षात घेता ग्राहकांनी त्यांना देण्यात येणाऱ्या सेवेमध्ये कोणतीही त्रुटी असल्यास अथवा अशी सेवा दिली नसल्यास ग्राहक मंचाकडे तक्रार दाखल करून न्याय मिळवू शकता.
फ्लॅटधारकाचे हित जपण्यासाठी महाराष्ट्र सरकारने ‘महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स अॅक्ट १९६३’ हा अस्तित्वात आणला. त्याप्रमाणे ग्राहकाला अनेक अधिकार मिळाले. तसेच ग्राहक संरक्षण कायदा यांनी ग्राहकांच्या अधिकारांना संरक्षण दिले, परंतु त्या कायद्यांची माहिती लोकांपर्यंत पोहोचत नाही व त्यामुळे ग्राहक हे आपल्या हक्काचे संरक्षण करण्यास अपयशी ठरतात.
Comments
Post a Comment