SAHAKARSUTRA

*Cancellation of registered agreement for sale of property* 1) If you want to cancel the agreement and don't want to claim any damages, there is no need to go for any legal action.  2) There would be a forfeiture clause in the agreement which would give a right to the vendor to forfeit the token money in case of breach by the buyer.  3) This is in addition to the regular remedy available to the parties through a suit of specific performance of the agreement.  4) There is no need to go for cancellation of agreement, if the agreement itself provides the time period for performance of the contract.  5) In such cases time is essence of contract. If you are still keen on some legal document, you can file a suit for declaration of the agreement having become cancelled.  6) You can also publish a public notice in the local newspaper. *Procedure* 1. The maximum time for the Agreement of Sale to be valid is 3 years. 2. Since the 3 year period is over, there is no need fo...

 *सोसायट्या ना पुरवणी मालमत्ता-पत्रक* *Property Card for members of CHS* (अतिशय महत्वाचे) महाराष्ट्र शासनाने मानीव अभिहस्तांतरण (Deemed Conveyance) ही योजना सहकारी गृहनिर्माण संस्थेसाठी लागू केली.  मानीव अभिहस्तांतरण प्रक्रियेत वेळोवेळी सुधारणा केली. आता तर कागदपत्रांची संख्याही कमी केली आहे.  असे असूनही बऱ्याच सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या कन्व्हेअन्सचा प्रश्न सुटत नाही आहे.  *ह्याची जी काही कारणे असतील त्यापैकी एक कारण - काही सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना मालकी-हक्क मिळणे हे सर्वस्वी संबंधीत संस्थेच्या मॅनेजिंग समितीच्या मर्जीवर -  म्हणजेच समितीतील काही मुठभर सभासदांच्या मर्जीवर अवलंबून राहू लागले आहे - हे आहे का?*  जर असे असेल तर हे कितपत योग्य आहे?  संस्थेचे कामकाज व्यक्तीगत मर्जीवर अवलंबून राहू नये.  *सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे कामकाज कायद्याच्या चौकटीतच होणे आवश्यक आहे व वैयक्तिक हितसंबंधांना थारा दिला जाऊ नये. विषय कोणताही असला तरी संस्थेच्या कामकाजात संस्थेच्या हिताला प्राथमिकता दिली गेली पाहिजे व कन्व्हेअन्स सारखे प्रश्न अग्रक्रमाने सोडवले ज...

 फ्लॅटधारक व ग्राहक संरक्षण कायदा आज आपण बँकेत, दुकानात, इतर कार्यालयांत गेलो तर त्या ठिकाणी ग्राहकांचे महत्त्व सांगणारे बोर्ड आपल्याला दिसून येतात. हे सर्व बघितल्यावर आपल्या सर्वाच्या मनामध्ये एकच भावना येते, की ‘‘ग्राहक हा राजा आहे’’. आपल्या मनात ही जी भावना येते ही भावना येण्याचे श्रेय जाते ते ग्राहक संरक्षण कायदाला. ग्राहक संरक्षण कायदा प्रथमतः १९८६ साली अस्तित्वात आला, त्यात आता 2019 साली बदल करण्यात आला आहे. हा कायदा अस्तित्वात येण्यापूर्वी परिस्थिती अत्यंत वेगळी होती. सेल ऑफ गुड्स अॅक्ट या कायद्याने आपल्याला एक तत्त्व सांगितले. “ ग्राहका सावध राहा". ज्या वेळी तू वस्तू खरेदी करशील त्या वेळी ती वस्तू तू तपासून घेतली पाहिजे. त्या वस्तूमध्ये कुठलीही त्रुटी अथवा दोष आढळून आल्यास त्याची जबाबदारी तुझ्यावरच राहील व होणारे नुकसान तू सहन केले पाहिजे. मात्र ग्राहक संरक्षण कायद्याने आमूलाग्र बदल झाला. ग्राहक संरक्षण कायद्याने ग्राहकांना अधिकार मिळाला. ग्राहकांच्या अधिकारांना ग्राहक संरक्षण कायद्यान्वये संरक्षण मिळाले. म्हणूनच ग्राहक संरक्षण कायदा १९८६ हा कायदा प्रत्येक ग्राहकाची कवचकुं...

"बहुमजली इमारतीत नविन फ्लॅट (सदनिका) खरेदी केल्यानंतरची कार्यवाही" या लेखाचा उत्तरार्ध सदनिकांची बहुमजली इमारत उभी असलेल्या जमिनीचे प्रत्यक्ष कायदेशीर हस्तांतरण सोसायटीच्या नावे होत नाही तोपर्यंत सदनिकाधारक म्हणजेच पर्यायाने सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी मिळालेली नसते. मुंबई, पुणे, ठाणे, औरंगाबाद, नागपुर यांसारख्या मोठ्या शहरातच नाही तर आपल्या नाशिकसारख्या शहरातील जवळपास 90% सोसायट्यांची जमीन अजूनही त्यांच्या मालकीची झालेली नाही, उर्वरित महाराष्ट्रातही थोड्याफार फरकाने जवळपास हीच परिस्थिती आहे. कोणत्याही देशातील शहरे ही त्या देशातील प्रगतीची निदर्शक असतात. पायाभूत सोयीसुविधा, शिक्षणाच्या सोयी, रोजगाराच्या संधी, आरोग्यव्यवस्था आणि इतर अनेक बाबतीत शहरे तुलनेने ग्रामीण भागांच्या पुढे असतात. शहरातील वाढत्या लोकसंख्येला सामावून घेण्यासाठी शहरांमध्ये इमारतींची उंची वाढत जाते आणि म्हणुनच सध्या अस्तित्वात असलेल्या गृहनिर्माण सोसायट्या, अपार्टमेंट्स आणि बहुउद्देशिय कॉम्प्लेक्स याच मूलभूत गरजेतून निर्माण झालेली आहेत. या ठिकाणचे रहिवासी आपल्या हक्काच्या मालकीची ...

 बहुमजली इमारतीत नविन फ्लॅट (सदनिका) खरेदी केल्यानंतरची कार्यवाही: सदनिका खरेदीदारांची गृहरचना संस्था स्थापन करणे हे बिल्डर प्रमोटर यांचे काम आहे आणि संपूर्ण इमारत बांधून पूर्ण झाल्यावर चार महिन्यांच्या आत, ही इमारत व त्याखालची आणि त्यासभोवतीची जागा या गृहरचना संस्थेच्या नावाने करून देणे हे कायद्याने बंधनकारक आहे. काही वर्षांपुर्वी मुंबई, पुणे, ठाणे, नागपुर सारख्या शहरात दिसणार्या बहुमजली रहिवासी इमारती गेल्या काही वर्षात नासिक सारख्या शहरातही उभ्या राहु लागल्या आहेत परंतु त्या इमारतींमध्ये घर घेतांना आणि घेतल्यानंतरही बरेच नियम, कायदे यांबद्दल सदनिका खरेदीदारांना माहिती असणे आवश्यक आहेच. रहिवासी बहुमजली इमारतीतील आपण खरेदी केलेल्या सदनिकेचा ताबा मिळाला आणि आपण तिथे राहायला गेलो की ती सदनिका आपल्या मालकीची झाली आणि ती इमारत सर्व सभासदांच्या मालकीची झाली असाच सर्वाचा गोड गैरसमज असतो. परंतु वस्तुस्थिती तशी नाही हे फारच थोड्या लोकांना माहीत असते. मोफा अ‍ॅक्ट (Maharashtra ownership flats act 1963) मधील कलम 4 मध्ये स्पष्ट उल्लेख आहे, की एखाद्या गृहबांधणी योजनेचे (हाऊसिंग स्कीम) ६० टक्के...

 नविन गृहप्रकल्पात फ्लॅट घेतांना करार नोंदणी (Registration of Agreement) कोणत्याही गृहप्रकल्पात फ्लॅट घेतांना करावा लागणारा करार म्हणजेच Registration of Agreement. प्रत्येक कायदा हा मानवनिर्मीत असल्याने त्यात वेळोवेळी बदल होणे क्रमप्राप्त आहे, कोणताही कायदा हा परिपूर्ण नसतो. कायदा प्रखर आणि कालसंगत रहाण्यासाठी त्या कायद्यात बदल होणे आवश्यक असते. जेव्हा एखादा कायदा बदलत्या काळातील आव्हाने पेलायला अपुरा पडतो, तेव्हा त्याच्या जागी नवीन कायदा येणे हे अतिशय संयुक्तिक आणि नैसर्गिक आहे. गृहनिर्माणासंबंधीतला आधीचा मोफा कायदा आणि नवीन रेरा कायदा हे याचे उत्तम उदाहरण आहे. आजकाल बिल्डरकडुन होणार्या फसवणुकीला आळा बसावा म्हणुन बांधकाम क्षेत्राकरता नवीन रेरा कायदा लागू करण्यात आला. लोककल्याण हा सर्वोच्च कायदा या तत्त्वानुसार सर्वप्रथम गैरप्रकार होऊ न देणे आणि गैरप्रकार घडलेच तर त्यावर उपाययोजना करणे हे कायद्याचे प्राथमिक उद्देश आहेत. यातील दुसरा उद्देश हा उपचारात्मक आहे, ती वेळ येईपर्यंत बरेचदा व्हायचे ते नुकसान झालेले असते. याउलट पहिले प्रतिबंध करणे महत्त्वाचे आहे ज्यायोगे नुकसान होण्यापासूनच र...