नविन गृहप्रकल्पात फ्लॅट घेतांना करार नोंदणी (Registration of Agreement)

 नविन गृहप्रकल्पात फ्लॅट घेतांना करार नोंदणी (Registration of Agreement)

कोणत्याही गृहप्रकल्पात फ्लॅट घेतांना करावा लागणारा करार म्हणजेच Registration of Agreement.

प्रत्येक कायदा हा मानवनिर्मीत असल्याने त्यात वेळोवेळी बदल होणे क्रमप्राप्त आहे, कोणताही कायदा हा परिपूर्ण नसतो. कायदा प्रखर आणि कालसंगत रहाण्यासाठी त्या कायद्यात बदल होणे आवश्यक असते. जेव्हा एखादा कायदा बदलत्या काळातील आव्हाने पेलायला अपुरा पडतो, तेव्हा त्याच्या जागी नवीन कायदा येणे हे अतिशय संयुक्तिक आणि नैसर्गिक आहे.

गृहनिर्माणासंबंधीतला आधीचा मोफा कायदा आणि नवीन रेरा कायदा हे याचे उत्तम उदाहरण आहे.

आजकाल बिल्डरकडुन होणार्या फसवणुकीला आळा बसावा म्हणुन बांधकाम क्षेत्राकरता नवीन रेरा कायदा लागू करण्यात आला. लोककल्याण हा सर्वोच्च कायदा या तत्त्वानुसार सर्वप्रथम गैरप्रकार होऊ न देणे आणि गैरप्रकार घडलेच तर त्यावर उपाययोजना करणे हे कायद्याचे प्राथमिक उद्देश आहेत. यातील दुसरा उद्देश हा उपचारात्मक आहे, ती वेळ येईपर्यंत बरेचदा व्हायचे ते नुकसान झालेले असते. याउलट पहिले प्रतिबंध करणे महत्त्वाचे आहे ज्यायोगे नुकसान होण्यापासूनच रोखले जाते.

रेरा कायद्याचा विचार करता या कायद्यात प्रतिबंधात्मक आणि उपचारात्मक दोन्ही स्वरूपाच्या तरतुदी करण्यात आलेल्या आहेत. पण रेरा प्रकल्प नोंदणी आणि प्रकल्पातील खरेदी-विक्री कराराची नोंदणी यांचा परस्पर संबंध नसणे ही या कायद्यातील सर्वात मोठी त्रुटी होती. पण आता शासनाने यासंदर्भात योग्य पावले उचललेली आहेत.

नोंदणी महानिरीक्षक आणि मुद्रांक नियंत्रक यांच्या दि. ३१ जुलै २०१७ रोजीच्या पत्राने केलेल्या विनंतीनुसार, दि. २० सप्टेंबर २०१९ रोजी नवीन शासन निर्णय निर्गमित केलेला आहे. सदर शासन निर्णयात रेरा कायदा कलम ३ आणि नोंदणी नियम ४४ (१) (i) मधील तरतुदींची एकत्रितपणे कार्यवाही करण्याबाबत तरतुदी निर्गमित करण्यात आलेल्या आहेत.

रेरा कायदा कलम ३ नुसार, ज्या प्रकल्पांना रेरा अंतर्गत नोंदणी बंधनकारक असेल अशा प्रकल्पांनी नोंदणी केल्याशिवाय प्रकल्पाची जाहिरात किंवा प्रकल्पातील जागांची विक्री करण्यास मनाई करण्यात आलेली आहे. नोंदणी नियम ४४ (१) (i) मधील तरतुदींनुसार कोणत्याही कायद्याचा भंग करणारा करार नोंदणीस स्वीकारता येणार नाही, आणि अशा करारास एखाद्या पूर्वपरवानगी अथवा ना-हरकत प्रमाणपत्र अथवा इतर कागदपत्रांची आवश्यकता असल्यास, अशी कागदपत्रे सदर करारास जोडणे अत्यावश्यक आहेत.

या दोन्ही तरतुदींचा विचार केल्यास, रेरा अंतर्गत नोंदणीपासून सूट असलेले प्रकल्प वगळता, इतर प्रकल्पांनी रीतसर नोंदणी करून त्यासंबंधी पुरावा कराराला जोडल्याशिवाय अशा कराराची नोंदणी करता येणार नाही.

ही एक अत्यंत महत्त्वाची आणि अत्यावश्यक अशी सुधारणा आहे. रेरा कायद्याची अंमलबजावणी सुरू झाल्यावर लगेचच अशी सुधारणा होणे अत्यंत गरजेचे होते, मात्र उशिरा का होईना अशी सुधारणा झाली आहे.

एकीकडे रेरा कायद्याने प्रकल्प नोंदणी शिवाय सदनिका विक्रीस मनाई करायची आणि दुसरीकडे नोंदणी विभागाने या तरतुदी लक्षात न घेता यांत्रिकपणे येतील त्या करारांची नोंदणी करायची ही एक मोठीच विसंगती होती.

यामुळे संभाव्य प्रतिबंधात्मक उपाय योजण्याचे टाळून, गैरप्रकारांना मुभाच देत होती असेच दिसुन येत होते. आता या नवीन प्रतिबंधात्मक उपायांची अंमलबजावणी होणार असल्याने, तसेच गैरप्रकार रोखणे शक्य असल्याने, त्यावर नंतर उपचार करण्याची वेळ येणार नाही, हा एक मोठाच फायदा झालेला आहे.

आता दुसरा मुद्दा. रखडलेले आणि बुडीत प्रकल्प ग्राहकांद्वारा ताब्यात घेण्याची महत्त्वाची तरतूद रेरा कायद्यात आहे आणि आता काही प्रकल्पातील ग्राहक त्या तरतुदींनुसार कार्यवाहीदेखील करत आहेत, हे स्वागतार्ह आहे. मात्र या कार्यवाहीत सर्वात मोठा अडसर असतो तो प्रकल्पातील सर्व ग्राहकांची माहिती गोळा करण्याचा.

महारेरा प्राधिकरण आणि नोंदणी विभागास हा अडसर दूर करणे सहजपणे शक्य आहे. त्याकरता प्रकल्प नोंदणी आणि करार नोंदणीची माहिती जोडणे आवश्यक आहे. ज्यामुळे नोंदणीकृत कराराची माहिती महारेरामधील प्रकल्प नोंदणी माहितीत आपोआप अद्ययावत होईल. आजच्या माहिती तंत्रज्ञानाच्या युगात हे अशक्य नाही. दोन्ही विभागांनी संयुक्त विद्यमाने अशी सोय उपलब्ध केल्यास सतत अद्ययावत माहिती मिळत राहिल आणि अशी माहिती सहजपणे उपलब्ध होणे हे ग्राहक, वित्तपुरवठादार, ग्राहक संस्था, तसेच महारेरा कार्यालयाच्यादेखील फायद्याचे ठरणार आहे.