बहुमजली इमारतीत नविन फ्लॅट (सदनिका) खरेदी केल्यानंतरची कार्यवाही

 बहुमजली इमारतीत नविन फ्लॅट (सदनिका) खरेदी केल्यानंतरची कार्यवाही:

सदनिका खरेदीदारांची गृहरचना संस्था स्थापन करणे हे बिल्डर प्रमोटर यांचे काम आहे आणि संपूर्ण इमारत बांधून पूर्ण झाल्यावर चार महिन्यांच्या आत, ही इमारत व त्याखालची आणि त्यासभोवतीची जागा या गृहरचना संस्थेच्या नावाने करून देणे हे कायद्याने बंधनकारक आहे.

काही वर्षांपुर्वी मुंबई, पुणे, ठाणे, नागपुर सारख्या शहरात दिसणार्या बहुमजली रहिवासी इमारती गेल्या काही वर्षात नासिक सारख्या शहरातही उभ्या राहु लागल्या आहेत परंतु त्या इमारतींमध्ये घर घेतांना आणि घेतल्यानंतरही बरेच नियम, कायदे यांबद्दल सदनिका खरेदीदारांना माहिती असणे आवश्यक आहेच.

रहिवासी बहुमजली इमारतीतील आपण खरेदी केलेल्या सदनिकेचा ताबा मिळाला आणि आपण तिथे राहायला गेलो की ती सदनिका आपल्या मालकीची झाली आणि ती इमारत सर्व सभासदांच्या मालकीची झाली असाच सर्वाचा गोड गैरसमज असतो. परंतु वस्तुस्थिती तशी नाही हे फारच थोड्या लोकांना माहीत असते.

मोफा अ‍ॅक्ट (Maharashtra ownership flats act 1963) मधील कलम 4 मध्ये स्पष्ट उल्लेख आहे, की एखाद्या गृहबांधणी योजनेचे (हाऊसिंग स्कीम) ६० टक्के गाळे/ सदनिका विकले गेले, की त्या खरेदीदारांची गृहरचना संस्था स्थापन करणे हे बिल्डर प्रमोटर यांचे काम आहे, आणि संपूर्ण इमारत बांधून पूर्ण झाल्यावर चार महिन्यांच्या आत ही इमारत व त्याखालची आणि त्यासभोवतीची जागा या गृहरचना संस्थेच्या नावाने करून देणे प्रमोटर, बिल्डर यांना बंधनकारक आहे.

परंतु स्वतःच्या फायद्यासाठी, हव्यासापोटी ८० टक्के प्रमोटर, बिल्डर हे करीत नाहीत, त्यामध्ये त्यांचे हितसंबंध दडलेले असतात.

म्हणजेच सदनिका खरेदीदार राहावयास गेले तरी या इमारतीची मालकी त्यांची नसते. ती बिल्डरचीच असते आणि भविष्यात त्या परिसराला वाढीव चटई निर्देशांक म्हणजेच एफएसआय (Floor Space Index) मिळाला की बिल्डर त्याचा वापर करून जादा सदनिका बांधतो आणि भरपूर लाभ उठवतो.

एवढेच नाही तर भूकंप होणे, इमारतीवर विमान कोसळणे इत्यादींसारख्या अनपेक्षित दुर्घटनेतून जर इमारत कोसळली तर सर्व सदस्यांचा अधिकार आपोआप संपुष्टात येतो आणि ती जागा ज्याच्या नावावर 7/12 आहे त्याच्या म्हणजेच बिल्डरच्या घशात जाते.

अशा घटना आपल्या नाशिकसह महाराष्ट्रातील काही मोठ्या शहरांत व भारतातही अन्यत्र घडल्या आणि नंतर झालेल्या न्यायालयीन निवाड्यातुन हे भीषण वास्तव समोर आले आणि सर्वच खडबडून जागे झाले.

यातूनच बोध घेऊन, मानीव अभिहस्तांतरण म्हणजेच Deemed  conveyance विषयीचा कायदा करणारे महाराष्ट्र हे भारतातील पहिले राज्य ठरले. यासाठी महाराष्ट्र शासनाच्या राजपत्रात (गॅझेटमध्ये) २७ सप्टेंबर २०१० मध्ये मोफा अ‍ॅक्ट १९६३ मधील उपयुक्त दुरुस्त्या प्रसिद्ध करण्यात आल्या.

नविन दुरुस्त्यांनुसार बिल्डर संमती देत नसेल, आडकाठी करीत असेल किंवा बिल्डर काम अपूर्ण ठेवून परागंदा झाला असेल, तरीही इमारतीची मालकी सोसायटीच्या नावाने करून देण्याचे अधिकार जिल्हा उपनिबंधकांना देण्यात आले आहेत, यालाच मानीव अभिहस्तांतरण (Deemed Conveyance) असे म्हणतात.

तत्पुर्वी जर बिल्डरने सहकारी सोसायटीच स्थापन केलेली नसेल तर त्या कामी सुद्धा सहकार उपनिबंधक कार्यालयाकडून आवश्यक ती सर्व मदत आणि सहकार्य मिळते.

पुढील लेखात आपण मानीव अभिहस्तांतरणाची प्रक्रिया कशी असते हे पाहुया.