बहुमजली इमारतीत नविन फ्लॅट (सदनिका) खरेदी केल्यानंतरची कार्यवाही" या लेखाचा उत्तरार्ध

"बहुमजली इमारतीत नविन फ्लॅट (सदनिका) खरेदी केल्यानंतरची कार्यवाही" या लेखाचा उत्तरार्ध

सदनिकांची बहुमजली इमारत उभी असलेल्या जमिनीचे प्रत्यक्ष कायदेशीर हस्तांतरण सोसायटीच्या नावे होत नाही तोपर्यंत सदनिकाधारक म्हणजेच पर्यायाने सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी मिळालेली नसते.

मुंबई, पुणे, ठाणे, औरंगाबाद, नागपुर यांसारख्या मोठ्या शहरातच नाही तर आपल्या नाशिकसारख्या शहरातील जवळपास 90% सोसायट्यांची जमीन अजूनही त्यांच्या मालकीची झालेली नाही, उर्वरित महाराष्ट्रातही थोड्याफार फरकाने जवळपास हीच परिस्थिती आहे.

कोणत्याही देशातील शहरे ही त्या देशातील प्रगतीची निदर्शक असतात. पायाभूत सोयीसुविधा, शिक्षणाच्या सोयी, रोजगाराच्या संधी, आरोग्यव्यवस्था आणि इतर अनेक बाबतीत शहरे तुलनेने ग्रामीण भागांच्या पुढे असतात. शहरातील वाढत्या लोकसंख्येला सामावून घेण्यासाठी शहरांमध्ये इमारतींची उंची वाढत जाते आणि म्हणुनच सध्या अस्तित्वात असलेल्या गृहनिर्माण सोसायट्या, अपार्टमेंट्स आणि बहुउद्देशिय कॉम्प्लेक्स याच मूलभूत गरजेतून निर्माण झालेली आहेत.

या ठिकाणचे रहिवासी आपल्या हक्काच्या मालकीची घरे खरेदी करून राहात असतात. आपल्या मालकीच्या घराचे स्वप्न पूर्ण झाल्याची समजुत करुन या ठिकाणी परिवारासह रहात असतात. सदनिकाधारकांपैकी आणि आपल्यापैकीसुद्धा अनेकजण याच नंदनवनात असतो. घर मालकीचे असल्याने आपण राहात असलेल्या सोसायटीतील आपल्या घराच्या मालकीची कागदपत्रे आपण स्वतःच्या समजुतीप्रमाणे तपासून घेतो व तेवढे पुरेसे आहे अशी आपली प्रामाणिक समजूत असते. आपले घर ही आपण केलेली एक मोठी गुंतवणूक असते, त्यामुळे त्या गुंतवणुकीचा भविष्यातील सुरक्षिततेचाही पुरेसा विचार करणे अत्यावश्यक आहे. कारण घर खरेदी काही वारंवार करता येत नाही.

रहिवासी सोसायटीचा एक सभासद या नात्याने आपण आपल्या सोसायटीच्या हक्कांचाही विचार प्राधान्याने करणे आजच्या काळात अत्यंत गरजेचे आहे. कारण सदनिकाधारकांना जरी सदनिका विकलेल्या असल्या तरी त्या जमिनीवर बिल्डरचा डोळा असु शकतो.

आपल्या घराच्या सुरक्षेसाठी आपण खिडक्यांना ग्रिल, दरवाजांना भक्कम कुलुपे लावुन आपण आपले घर भौतिकदृष्ट्या सुरक्षित करत असतो पण कायदेशिर सुरक्षेचे काय?

आपले भौतिकदृष्ट्या सुरक्षित घर ज्या जमिनीवर उभे असते त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी मात्र भलत्याच व्यक्तीकडे असण्याची दाट शक्यता असते. वाचताना हे अशक्य वाटत असले तरी कायद्याच्या परीभाषेत ही "नेहमीची बाब" असते. कारण कोणत्याही गोष्टीची पूर्तता करण्याची एक कायदेशीर प्रक्रिया असते. या प्रक्रियेतील एक बाब जरी अपूर्ण राहिली तरी प्रक्रिया पूर्ण झाल्याचे कायदा मानत नाही.

सदनिका खरेदीदार हे त्यांच्या करारान्वये केवळ आणि केवळ सदनिकेचेच बांधीव क्षेत्रफळ विकत घेत असतात. सदनिकांची इमारत उभी असलेल्या जमिनीचे प्रत्यक्ष कायदेशीर हस्तांतरण सोसायटीच्या नावे होत नाही तोपर्यंत सदनिकाधारक अथवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी मिळालेली नसते हे इथे वाचकांनी लक्षात घ्यावे.

"असे होऊच कसे शकते" असा प्रश्न पडला ना?

या प्रश्नाचे साधे, सोपे आणि सरळ उत्तर आहे, सदनिकाधारकांचा निष्काळजीपणा आणि कायदेविषयक अज्ञानामुळे.

जमिनीच्या मूळ मालकाने विकासक बिल्डरशी करार करताना त्याला केवळ विकासाची व विक्रीची परवानगी दिली असेल तर त्या जमिनीचा विकास होऊन, घरांची विक्री होऊन सोसायटी अस्तित्वात येऊन अनेक वर्षे उलटली तरी जमिनीची मालकी मूळ मालकाकडेच रहाते.

काही ठिकाणी जमिनीच्या मूळ मालकाकडून विकासकाकडे जमिनीची मालकी जाते पण पुढे ती सोसायटीकडे न जाता कागदोपत्री विकासकाकडेच असते. याला अनेक कारणे असली तरी त्या सगळ्या कारणांचा फटका मात्र बसतो तो त्या सोसायटीच्या सदनिकाधारकांनाच.

दैनंदिन जीवनात या गोष्टीची गरज पडत नाही ही म्हणुन त्याकडे कुणी गांभीर्याने पाहातच नाही, पण हीच सोसायटी जेव्हा तिस-पस्तीस वर्षे जुनी होते आणि तिच्या पुनर्विकासाचा विचार सुरू होतो तेव्हा मात्र एक एक करुन कायदेशीर अडचणी उभ्या राहण्यास सुरुवात होते आणि पुनर्विकासाची परवानगीच मिळणे मुश्कील होते. कारण त्या जमिनीचा कागदोपत्री मालक कुणी भलताच व्यक्ति असतो.

सामान्यत: पुनर्विकासाची वेळ ही तिस ते पस्तीस वर्षांनी येत असल्याने अनेकदा मूळ जागा मालक हे जग सोडून गेला असण्याचीच दाट शक्यता असते आणि त्याचे वारसही त्या सोसायटीतील रहिवाशांच्या पुढच्या पिढीला ठाऊक नसतात. दुसरी शक्यता अशी की मुळ मालक जिवंत असेल तर तो अथवा त्याचे वारसदार हाती आलेले इतके मोठे घबाड सोडण्यास तयार होत नाहीतच, अश्यावेळी त्यांच्या अवास्तव मागण्या उभ्या रहातात.

दुसर्या प्रकरणात जर मुळ मालकाकडून त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी विकासकाकडे गेली असेल तर प्रश्न अधिकच किचकट आणि गंभीर होतो, कारण व्यापार त्याच्या रक्तातच असल्याने तो या संधीची वाटच पाहात असतो. किंबहुना काही वेळा ही संधी त्याने भविष्याची सोय म्हणूनच राखीव ठेवलेली असते, अशा वेळी कोर्ट-कचेरीशिवाय पर्याय रहात नाही.

आपण आपल्या सदनिकेत सुखाने राहात असताना आपल्या आजूबाजूच्या घडणार्या घटना त्रयस्थपणे पाहतो. जुना बंगला पाडून तिथे ऊंचच ऊंच टॉवर उभा होतो, रिकाम्या मैदानात एखादे कॉम्प्लेक्स आकाराला येते आणि एखादी जुनी सोसायटी पाडुन नवीन होते. ‘एफ.एस.आय.’ अथवा ‘चटई निर्देशांक’ हा शब्दही आपण रोज वेगवेगळ्या संदर्भात वाचतो. इतर वेळी आपल्या नुसत्या वाचनात येणाऱ्या या एफ.एस.आय.चा हा सगळा खेळ होत असतो. वाढते शहरीकरण, जुन्या जीर्ण इमारतींचा विकास आणि अन्य काही कारणांमुळे शहरातल्या जागांचा एफ.एस.आय. सातत्याने वाढत असतो. जेव्हा आपल्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याची वेळ येते तेव्हा हा वाढलेला एफ.एस.आय. आपल्याला मोठाच आधार ठरत असतो.

सोसायटीच्या सदस्यांना यातून त्याच जागी थोडी मोठी जागा मिळू शकते किंवा कायद्याने दिलेले थोडे अधिक बांधकाम विकून होणाऱ्या नविन बांधकाम खर्चाचा ताळमेळ बसविता येतो. परंतु सोसायटीचे सभासद जेव्हा वाढत्या एफ.एस.आय. सह पुनर्विकासाची आखणी करतात तेव्हा त्यांना एक मोठा धक्का बसतो. ज्या विकासकाच्या नावावर जमीन असते त्याने तो वाढता एफ.एस.आय. सदनिकाधारकांच्या डोळ्यात धुळ फेकुन एकतर परस्पर विकून टाकलेला असतो अथवा विकासकाने तो आपल्याच दुसऱ्या प्रोजेक्टमध्ये वापरलेला असतो. हे त्यांना सहजच शक्य होते, कारण 7/12 वर त्यांचे नाव असते म्हणजेच कागदोपत्री जमिनीची मालकी त्यांच्याकडे असते.

काही वेळा तर यापेक्षाही भयंकर परिस्थितीला सोसायटीतल्या सदस्यांना तोंड द्यावे लागते. एखाद्या सोसायटीची इमारत नैसर्गिक, मानवी, एखादा अपघात, भुकंप अथवा अन्य काही कारणांमुळे कोसळली तर त्या कोसळलेल्या जमिनीबरोबरच तिथल्या रहिवाशांचे सगळे हक्कही जमीनदोस्त होतात, कारण त्या जमिनीची कागदोपत्री मालकी अशाच मुळ मालकाकडे किंवा विकासकाकडे असते. कारण इमारतीतील सदनिकाधारक रहिवासी फक्त त्यांच्या बांधीव घराचे मालक असतात.

वास्तविक सदनिका मालकीहक्क कायदा MOFA कलम ११ नुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्था अस्तित्वात आल्यावर त्या संस्थेच्या नावे जमीन हस्तांतरण चार महिन्यांच्या कालावधीत करून देणे हे विकासकावर कायद्याने बंधनकारक आहे. परंतु गेल्या काही वर्षांतील परिस्थिती पहाता बहुतांश सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नावे जमिनीचे हस्तांतरण झालेले नाही आणि असे हस्तांतरण न होण्यास अनेक कारणे असल्याचे लक्षात आले. कारणे कोणतीही असली तरी सदनिकाधारक आणि सहकारी गृहनिर्माण संस्थेकरिता असणारे धोके टळत नसतात.

सुरुवातीच्या काळात काही सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्यांचे याबाबतचे प्रकरणे लक्षात आल्यावर हळूहळू याबाबत सार्वत्रिक ओरड होऊ लागली आणि मग इतरही सोसायटी सदनिकाधारक सावध होऊ लागले आणि सरकारदरबारी याबाबतच्या मागण्या सातत्याने व्हायला लागल्यावर शासनालाही या गोष्टीचे गांभीर्य जाणवले व त्यातून ‘डीम्ड कन्व्हेअन्स’ अथवा मानीव अभिहस्तांतरणाचा पर्याय खुला झाला.

शासनाने दिनांक २७ सप्टेंबर २०१० रोजी "महाराष्ट्र मालकी हक्कांच्या सदनिकांबाबत (त्या बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, त्यांची विक्री, व्यवस्थापन व हस्तांतरण यांचे नियमन करण्याबाबत) (सुधारणा) नियम, २०१०" यांची निर्मिती केली. सदर नियमाद्वारे शासनाने ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नावे जमीन हस्तांतरण झालेली नाही त्यांच्याकरता मानीव अभीहस्तांतरणाचा (डीम्ड कन्व्हेअन्स) कायदेशीर पर्याय उपलब्ध करून दिला.

ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नावे जमिनीचे हस्तांतरण काही कारणास्तव होऊ शकलेले नाही, त्यांना या मानीव अभीहस्तांतरणाद्वारे जमिनीचे हस्तांतरण त्यांच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे करता येणे तुलनेने अधिक सोपे झालेले आहे आणि त्याची एक कार्यवाही करण्याचीही प्रक्रिया निश्चित करण्यात आली आहे.

काही ठिकाणी जमिनी म्हाडाने विकसित केलेल्या असतात अथवा सिडकोने त्या लीजवर दिलेल्या असतात, त्यांनाही त्या त्या अधिकृत संस्थांकडून हस्तांतरण करून घेता येते. तसेच काही सोसायट्यांनी जमीन हस्तांतरणासाठी ‘ग्राहक न्यायालयात’ दाद मागितलेली असेल व तिथे त्यांचे दावे प्रलंबित असले तरी या मानीव अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करण्यासाठी त्या सोसायट्या पात्र असतात.

सोसायटीकडून जमीन हस्तांतरणाबाबतचा अर्ज व आवश्यक कागदपत्रे प्राप्त झाल्यावर सक्षम अधिकाऱ्याने मानीव अभिहस्तांतराची प्रक्रिया जास्तीत जास्त सहा महिने या कमाल कालमर्यादेत पूर्ण करणे आता कायद्यानेच बंधनकारक केलेले आहे हि एक दिलासादायक बाब आहे.

थोडक्यात सांगायचे तर सदनिकाधारकांनी आपले वैयक्तिक अधिकार जसे महत्त्वाचे समजले आहेत, तसेच सदनिकाधारकांच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे अधिकारही सदनिकाधारकांनी महत्त्वाचे समजुन घेणे गरजेचे आहेत. सदनिका धारकांनी वैयक्तिक आणि सांघिक दोन्ही अधिकारांबाबत सजग रहाणे अत्यंत आवश्यक आहे.

प्रत्येक सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने जमीन मालक आणि विकासक यांच्याकडे जमीन गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे हस्तांतरीत करण्याचा आग्रह धरावा. बहुतांश वेळेस जमिनमालक आणि विकासक दोन्ही मिळुन असे अभीहस्तांतरण करून देतात, तसे झाल्यास उत्तमच. मात्र जमीन मालक आणि विकासक अभीहस्तांतरण करण्यास उगाचच टाळाटाळ करीत असल्याची शंका आल्यास, त्वरित मानीव अभीहस्तांतरणाची प्रक्रिया सुरु करावी.

मानीव अभीहस्तांतरणाची प्रक्रिया ऑनलाईन पद्धतीने पूर्ण करण्याची सुविधाही उपलब्ध आहे. यामध्ये काही टप्पे निश्चित करण्यात आले आहेत.

पहिल्या टप्प्यात सोसायटीने आपले ऑनलाईन रजिस्ट्रेशन करण्याचा असून दुसऱ्या टप्प्यात त्या रजिस्ट्रेशनची तपासणी होते. तिसऱ्या टप्प्यात सोसायटीने आपला मानीव हस्तांतरणाचा अर्ज दाखल करण्याचा असून त्याच बरोबर आवश्यक कागदपत्रेही ऑनलाईन पद्धतीने सादर करता येतात. या पुढची सरकारी कार्यवाही ऑनलाईनच होत जाते.

दि. २५ फेब्रुवारी २०११ रोजीच्या शासन निर्णयानुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे जमिनीचे अभीहस्तांतरण होण्याकरता खालील कागदपत्रांची आवश्यकता आहे.

1. जमीनमालक आणि विकासक यांच्यातील जमीन विक्रीकरार, विकासकरार आणि कुलमुखत्यारपत्राची प्रत.

2. जमिनीचा 7/12 उतारा आणि सर्व फेरफार नोंदी.

3. जमिनीचे मालमत्ता पत्रक.

4. जमिनीची अकृषीत परवानगी.

5. मंजूर बांधकाम आराखडा.

6. बांधकाम सुरू करण्याचे प्रमाणपत्र.

7. बांधकाम समाप्ती अथवा पूर्णत्व प्रमाणपत्र.

8. भोगवटा अथवा रहिवास प्रमाणपत्र.

9. सदनिका खरेदीदारांची यादी (पुनर्विक्री झाली असल्यास त्याच्या तपशिलासह).

10. सदनिका विक्री कराराच्या सूची दोनची प्रत (पुनर्विक्री झाली असल्यास त्याच्या तपशिलासह).

11. सदनिका विक्री कराराच्या नोंदणीच्या पावत्यांची प्रत (पुनर्विक्री झाली असल्यास त्याच्या तपशिलासह).

12. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे नोंदणी प्रमाणपत्र.

13. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे जमीन अभीहस्तांतरण करण्याचा संस्थेच्या समितीचा ठराव.

14. अभीहस्तांतरणपत्राचा मसुदा.

15. जमिनीचे हस्तांतरण करण्याकामी जमीनमालक, विकासक यांना पाठविणेत आलेल्या कायदेशीर नोटीसीची प्रत.

16. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या इमारतीच्या चटईक्षेत्र पूर्ण वापरल्याचे अथवा शिल्लक असल्याचे वास्तुविशारदाचे प्रमाणपत्र.

मानीव अभिहस्तांतरणाची थोडक्यात प्रक्रिया पुढील प्रमाणे असते.

1. आवश्यक त्या सर्व कागदपत्रांसह सक्षम कार्यालयात विहित नमुन्यात अर्ज दाखल करावा.

2. अर्ज आणि सर्व कागदपत्रे विहित तरतुदींनुसार असल्याची खात्री पटल्यानंतर सक्षम अधिकारी प्रतिपक्षाला (मुळ जमिन मालक, विकासक) हजर रहाण्याची व लेखी निवेदन देण्याची नोटीस पाठवितात.

3. अर्जदार आणि प्रतिपक्ष यांचे अर्ज, जबाब, कागदपत्रे आणि लेखी आणि तोंडी युक्तीवाद ऐकून सक्षम अधिकारी त्यास योग्य तो यथोचित आदेश पारीत करतात.

4. अभीहस्तांतरणाचा आदेश झाल्यास त्यानुसार सक्षम अधिकारी योग्य मुद्रांक शुल्क भरले असल्याची खात्री करतात, खात्री झाल्यास मानीव अभीहस्तांतरणपत्राची नोंदणी केली जाते आणि त्यानुसार जमिनीचे अभीहस्तांतरण केले जाते.

5. मानीव अभीहस्तांतरणपत्राची नोंदणी झाल्यावर त्याच्या आधारे जमिनीच्या 7/12 उतारा व मालमत्ता पत्रकात सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावाची नोंद केली जाते आणि मानीव अभीहस्तांतरणाची प्रक्रिया पूर्ण होते.

सर्वात महत्वाचा मुद्दा, मानीव अभिहस्तांतरणासाठी शक्यतो दीर्घ अनुभवी आणि स्थानिक वकिलांची नेमणुक करावी.

*************************