Self-Redevelopment : सोसायटीचा स्वयं विकास की नव्या फसवणुकीचा मार्ग?*

 *#दृष्टिक्षेप_दयानंद_नेने*

*Self-Redevelopment : सोसायटीचा स्वयं विकास की नव्या फसवणुकीचा मार्ग?*

[अतिशय महत्वाचे ]

“तुमच्या जुन्या इमारतींचे self-redevelopment करा. आमची बँक तुम्हाला कर्ज देईल. नाहीतर मी investor आणतो.”

आज महाराष्ट्रातील अनेक जुन्या गृहनिर्माण सोसायट्यांमध्ये अशी वाक्ये ऐकू येत आहेत.

• Self-redevelopment हा शब्दच इतका आकर्षक आहे की अनेक सभासदांना वाटते—

Builder ला बाजूला करा, society स्वतः developer बना, जास्त area मिळवा, corpus वाचवा आणि विक्रीतून नफा कमवा.

कागदावर हे अत्यंत सुंदर दिसते.

पण प्रत्यक्षात प्रश्न आहे—

• Society मालक असणे आणि Society developer म्हणून project चालवू शकणे, या दोन पूर्णपणे वेगळ्या गोष्टी आहेत.

• म्हणूनच आज महाराष्ट्राने Self-Redevelopment कडे उत्साहाने पाहण्याबरोबरच त्यातील आर्थिक, कायदेशीर आणि व्यवस्थापकीय जोखमींकडेही डोळसपणे पाहण्याची गरज आहे.

🔹*Self-Redevelopment म्हणजे नेमके काय?*

साध्या भाषेत सांगायचे तर redevelopment मध्ये society एखाद्या developer कडे project सोपवते.

Self-redevelopment मध्ये society स्वतः project promoter/developerच्या भूमिकेत येते.

• Societyला:

• architect नेमावा लागतो

• PMC/Project Management Consultant नेमावा लागतो

• legal due diligence करावी लागते

• approvals मिळवावे लागतात

• demolition आणि constructionसाठी contractor निवडावा लागतो

• temporary accommodation/rentची व्यवस्था करावी लागते

• project finance उभे करावे लागते

• construction risk स्वीकारावा लागतो

• विक्रीसाठी उपलब्ध flatsचे marketing करावे लागते

• GST, RERA, taxation, labour, insurance आणि इतर compliance हाताळावे लागतात.

म्हणजेच—

• Self-redevelopment म्हणजे builder काढून टाकणे नव्हे; societyलाच builderच्या अनेक जबाबदाऱ्या स्वीकाराव्या लागतात.

• महाराष्ट्र सरकारनेही self-redevelopment ला प्रोत्साहन देण्याच्या दिशेने धोरणात्मक पावले सुचवली आहेत. 2025 च्या शासन दस्तऐवजात Self-Redevelopment Cell, project loans साठी मदत, DPR/permissions, developer selection आणि marketing assistance यांसारख्या बाबींचा प्रस्ताव आहे. त्यामुळे संकल्पना अधिकृत धोरणाच्या चर्चेत आहे; पण धोरणाचा अर्थ प्रत्येक society साठी self-redevelopment आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य आहे असा होत नाही. 

🔹 मग Self-Redevelopmentचे फायदे काय?

फायदे निश्चितच आहेत.

1. Developerचा profit margin societyकडे राहू शकतो

Traditional redevelopmentमध्ये developerला construction cost, finance cost, risk आणि नफा यांचा विचार करावा लागतो.

Self-redevelopmentमध्ये project यशस्वी झाला तर development surplusचा मोठा भाग societyकडे राहण्याची शक्यता असते.

2. अधिक carpet area मिळण्याची शक्यता

Project economics योग्य असेल आणि उपलब्ध FSI/TDR इत्यादींचा पुरेपूर वापर करता आला तर existing membersना अधिक area मिळू शकतो.

पण “Self-redevelopment म्हणजे हमखास 30%, 40% किंवा 50% अधिक area” असे कोणतेही सार्वत्रिक गणित नाही.

ते plot, FSI, road width, zoning, reservations, DCPR provisions, construction cost आणि market value यावर अवलंबून असते.

3. निर्णयावर societyचे नियंत्रण

Design, amenities, specifications, contractor, timelines आणि commercial units याबाबत societyचा अधिक थेट सहभाग राहू शकतो.

4. पारदर्शकता वाढू शकते

Projectची आर्थिक माहिती societyसमोर ठेवली तर प्रत्येक खर्चाचा मागोवा घेता येऊ शकतो.

5. Government policyचा पाठिंबा

महाराष्ट्र सरकारच्या 2025 च्या धोरणात्मक दस्तऐवजात self-redevelopmentसाठी स्वतंत्र Cell, DPR/permissionsसाठी मदत, project loans मिळवून देण्याची व्यवस्था, eligible developersची यादी आणि marketing assistance अशा उपाययोजनांचा प्रस्ताव मांडण्यात आला आहे.

याचा अर्थ सरकारलाही self-redevelopmentमध्ये क्षमता दिसते.

पण—

क्षमता आणि व्यवहार्यता या दोन वेगळ्या गोष्टी आहेत.

🔹 *आता दुसरी बाजू…*

Self-Redevelopmentची सर्वात मोठी अडचण — पैसा!

समजा 500 flatsची society आहे.

इमारत पाडली.

सर्व सभासदांना बाहेर हलवले.

नवीन इमारत बांधायला दोन-तीन वर्षे लागणार.

या काळात—

• rent

• shifting expenses

• demolition

• construction

• labour

• steel

• cement

• MEP

• approvals

• professional fees

• interest

• insurance

• taxes

• contingency

हे सर्व कोण भरणार?

👉 Society.

• म्हणूनच self-redevelopmentमध्ये पहिला प्रश्न “किती मोठा flat मिळेल?” हा नसून—

“Project पूर्ण होईपर्यंत पैसा कुठून येणार?”

हा असायला हवा.

🔹 *“बँक कर्ज देईल” — पण कोणत्या अटींवर?*

हा सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा आहे.

एखादी व्यक्ती किंवा संस्था म्हणते—

“आमच्या bankकडून societyला project loan मिळवून देतो.”

तर लगेच विचारावे:

1. कोणती bank?

2. Sanction letter आहे का?

3. किती loan?

4. किती interest?

5. किती moratorium?

6. collateral काय?

7. societyच्या assetsवर charge येणार का?

8. membersची personal guarantee लागणार का?

9. sales revenueवर bankचे नियंत्रण असेल का?

10. project cost वाढला तर अतिरिक्त पैसा कोण देणार?

“Loan मिळेल” आणि “Loan sanction झाला आहे” यात जमीन-अस्मानाचा फरक आहे.

🔹*“Investor आणतो” — इथे अधिक सावध व्हा!*

Self-redevelopmentच्या नावाखाली सर्वात मोठा धोका इथे निर्माण होऊ शकतो.

Investor पैसा देतो.

Society जमीन/project देते.

Investorला त्याच्या पैशावर return हवा.

मग प्रश्न—

Investorचा पैसा secured आहे का?

त्याला किती हिस्सा मिळणार?

Societyला किती हिस्सा मिळणार?

Project पूर्ण होण्यापूर्वी investor बाहेर पडला तर?

Cost overrun झाला तर?

Sales मंदावल्या तर?

Investorने projectवर charge घेतला तर?

आणि सर्वात महत्त्वाचे—

Investor म्हणजे philanthropic संस्था नाही. त्याला नफा हवा असतो.

म्हणून “Investor मिळाला” ही बातमी आनंदाची असण्यापेक्षा आधी due diligence करण्याची घंटा असली पाहिजे.

🔹*मोठ्या Complexला Self-Redevelopment खरोखर शक्य आहे का?*

होऊ शकते. पण प्रत्येक मोठ्या complexसाठी ती व्यवहार्य असेलच असे नाही.

10-20 flatsची society आणि 500-1000 flatsचा complex यांची तुलना करता येत नाही.

मोठ्या complexमध्ये governance, finance आणि execution exponentially कठीण होते.

उदाहरणार्थ 800 flatsचा project असेल तर:

800 कुटुंबे temporary accommodationमध्ये जातील.

800 कुटुंबांचे expectations वेगवेगळे असतील.

800 मतांचे व्यवस्थापन करावे लागेल.

आणि projectमध्ये हजारो कोटी रुपयांचा turnover असू शकतो.

म्हणून प्रश्न फक्त “आपल्याला किती फायदा होईल?” हा नाही.

प्रश्न आहे—

👉 “आपल्या societyकडे एवढा मोठा real-estate project manage करण्याची institutional क्षमता आहे का?”

🔹*Self-Redevelopmentचे लपलेले धोके*

1. Cost Overrun

आजचा अंदाज ₹100 कोटी.

उद्या steel, cement, labour किंवा finance cost वाढली.

Project ₹120-125 कोटीवर गेला.

अतिरिक्त ₹20-25 कोटी कोण देणार?

2. Sales Risk

Free-sale flats विकून project finance करायचा असेल तर market मंदावला तर काय?

Unsold inventoryचा भार societyवर येऊ शकतो.

3. Delay Risk

Developer delay झाला तर developerवर दबाव टाकता येतो.

पण self-redevelopmentमध्ये project promoterच society आहे.

मग societyने स्वतःवर कोणता दबाव आणायचा?

4. Internal Politics

Self-redevelopmentमध्ये सर्वात मोठा धोका कधी कधी बाहेरचा नसतो.

तो societyच्या आत असतो.

कोणता contractor?

कोणता architect?

कोणता investor?

किती corpus?

कोणाला किती area?

Commercial shops कोणाला?

Parking कशी?

यावर मतभेद निर्माण होऊ शकतात.

5. Professional Mismanagement

Society committeeतील लोक चांगले सामाजिक कार्यकर्ते असू शकतात.

पण त्याचा अर्थ ते automatically real-estate project managers, finance managers किंवा construction experts होत नाहीत.

Society committee म्हणजे Board of Directors; पण Boardला professional managementची गरज असते.

🔹*सर्वात आधी Conveyance!*

Self-redevelopmentचा विचार करण्यापूर्वी जमीन आणि title स्पष्ट आहे का हे तपासणे अत्यंत महत्त्वाचे.

महाराष्ट्र सरकारच्या माहितीनुसार redevelopmentमध्ये conveyanceचा अभाव हा मोठा अडथळा आहे आणि deemed conveyanceची व्यवस्था याच समस्येवर उपाय म्हणून करण्यात आली आहे.

म्हणून—

Title unclear + redevelopment सुरू = भविष्यात मोठा वाद.

Societyने प्रथम जमीन, conveyance/deemed conveyance, property card, CTS/Survey details, encumbrances आणि development potential यांचे legal due diligence करावे.

🔹*मग योग्य Model कोणता?*

कदाचित उत्तर “फक्त Builder” किंवा “फक्त Self-Redevelopment” असे नसावे.

काही societiesसाठी pure self-redevelopment योग्य असेल.

काहींसाठी developer model.

तर काही मोठ्या projectsसाठी hybrid model अधिक व्यवहार्य असू शकतो.

उदाहरणार्थ—

Societyने land/title आणि development rightsवर नियंत्रण ठेवावे.

Professional PMC project manage करेल.

Bank institutional finance देईल.

Experienced contractor construction करेल.

Independent sales agency marketing करेल.

आणि सर्व व्यवहार transparent tendering व audited accountsमधून होतील.

म्हणजे—

Society मालक राहील; पण प्रत्येक काम स्वतः करण्याचा हट्ट करणार नाही.

🔹*“Self-Redevelopment”च्या नावाखाली Scam कसा ओळखायचा?*

खालीलपैकी काही वाक्ये ऐकली तर सावध व्हा:

- “100% funding आमची.”

- “तुम्हाला काहीही करायचे नाही.”

- “Bankमध्ये आमची सेटिंग आहे.”

- “Investor तयार आहे, फक्त agreement करा.”

- “FSI इतका मिळणार हे नक्की.”

- “प्रत्येकाला 40% extra area मिळणार.”

- “दोन वर्षांत building तयार.”

- “कागदपत्रे नंतर पाहू.”

- “Societyने आधी exclusive authority द्यावी.”

ही वाक्ये स्वतःमध्ये scam सिद्ध करत नाहीत.

पण अशा दाव्यांसाठी documentary proof मागणे आवश्यक आहे.

🔹*Societyने कोणती “Seven-Point Due Diligence” करावी?*

1. Legal Audit

Land title, conveyance, litigation, encumbrances, agreements.

2. Technical Feasibility

FSI, TDR, DCPR, permissible construction, parking, fire norms, setbacks इत्यादी.

3. Financial Feasibility

Complete project cost + finance cost + rent + contingency + taxes.

4. Independent Valuation

Land आणि development potentialचे स्वतंत्र valuation.

5. Funding Verification

Investor किंवा bankच्या केवळ letterवर विश्वास न ठेवता actual sanction/commitment तपासणे.

6. Professional Tendering

Architect/PMC/contractor/investor selectionमध्ये transparent competitive process.

7. Exit & Failure Plan

Project अर्धवट राहिला तर काय?

हा प्रश्न agreementमध्ये असला पाहिजे.

🔹*आणि एक अत्यंत महत्त्वाचा प्रश्न…*

Self-redevelopmentमध्ये society स्वतः developer बनते; त्यामुळे RERA, taxation, GST, contracts, consumer obligations आणि इतर लागू कायदेशीर जबाबदाऱ्या कुठे येतात, हे सुरुवातीपासून स्पष्ट केले पाहिजे.

“आपलीच society आहे” म्हणून regulatory obligations संपत नाहीत.

महाराष्ट्राच्या सहकारी कायद्यात housing societyच्या redevelopmentशी संबंधित तरतुदी आहेत आणि 2025 मध्ये Cooperative Societies Rulesमध्येही सुधारणा करण्यात आल्या आहेत.

🔹*मोठ्या Complexसाठी माझा मूलभूत प्रश्न*

समजा 1,000 flatsचा complex आहे.

जर project cost ₹500 कोटी असेल तर—

Societyकडे ₹500 कोटींचा project finance करण्याची क्षमता आहे का?

जर उत्तर नाही असेल तर पुढचा प्रश्न—

• Bank देणार आहे?

मग—

किती? कोणत्या securityवर?

उरलेला पैसा—

• Investor देणार?

मग—

• Investorला किती return?

मग—

• Societyला प्रत्यक्षात किती उरणार?

ही पूर्ण financial waterfall पाहिल्याशिवाय “Self-redevelopmentमध्ये societyला प्रचंड फायदा” असे म्हणणे धोकादायक आहे.

🔹*Self-Redevelopment : फायदा की फसवणूक?*

उत्तर सरळ आहे—

• Self-redevelopment ना आपोआप वरदान आहे, ना आपोआप scam.

• ते एक business model आहे.

योग्य जमीन, पुरेसा development potential, मजबूत title, सक्षम management, professional team, सुरक्षित finance आणि transparent governance असेल तर तो अत्यंत उपयुक्त ठरू शकतो.

पण—

कमकुवत society + मोठा project + अपुरा finance + inexperienced committee + अपारदर्शक investor = मोठा धोका.

• म्हणूनच महाराष्ट्रातील प्रत्येक जुन्या societyने एक गोष्ट लक्षात ठेवावी:

- “Builderला हटवणे” हे redevelopmentचे उद्दिष्ट नसावे.

- “सदस्यांचा सुरक्षित, पारदर्शक आणि आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य redevelopment” हे उद्दिष्ट असावे.

आणि शेवटी—

• Self-Redevelopment करा; पण Self-Deception करू नका!

“आमची जमीन, आमचा project, आमचा नफा” हे ऐकायला आकर्षक आहे.

पण त्यासोबत हेही लक्षात ठेवा—

“आमचा risk, आमचे कर्ज, आमची जबाबदारी आणि आमचा संभाव्य तोटा” हेही तितकेच खरे आहे.

म्हणून redevelopmentपूर्वी भावना नाही—

Feasibility Report.

Legal Due Diligence.

Financial Model.

Independent Professionals.

Transparent Tender.

आणि सर्वात महत्त्वाचे—सभासदांची पूर्ण माहिती व संमती.

हीच खरी Self-Redevelopmentची सुरक्षा कवच आहे.

-- दयानंद नेने 

    सहकारसूत्र 

2 ऑक्टोबर 2026