बंद कंपन्यांच्या जागांवरील गृहसंकुलात घर घेताय ? थांबा !

प्रश्न : ULC कायदा नेमका काय आहे?

उत्तर : नागरी जमीन कमाल धारणा कायदा हा १९७६ चा आहे. आणीबाणीच्या शेवटच्या टप्प्यात तो आला होता. या कायद्यानुसार मुंबई शहरातील ५०० स्क्वे. मीटरपेक्षा जास्त, मुंबई उपनगरांतील १००० स्क्वे. मीटरपेक्षा जास्त आणि ठाणे-नवी मुंबईसह संपूर्ण महाराष्ट्रातील १५०० स्क्वे. मीटरपेक्षा जास्त असणाऱ्या जमिनी सरकार जमा झाल्या. त्याची मालकी सरकारची झाली. मालकी जरी असली तरी त्या जमिनी विकण्याचा किंवा खासगी विकासकांना देण्याचा अधिकार सरकारला नव्हता, आजही नाही. सरकार जमा झालेल्या म्हणजे सरकारी जमिनीचा सरकारने नागरिकांच्या मुलभूत घटनात्मक हक्कांसाठी वापर करावयाचा आहे. (उदा. : निवारा, रोजगार, आरोग्य, शिक्षण).

प्रश्न : कायदा रद्द का झाला?

उत्तर :  ज्यांच्याकडे हजारो एकर जमीन आहे अशांना नागरी जमीन कमाल धारणा कायदा हा आपल्या अधिकारावर गदा आणणारा वाटू लागला. त्यामुळे सदर कायद्याला मोठ्या प्रमाणात विरोध झाला. -------- या लोकांनी न्यायालयात धाव घेतली आणि कायदा रद्द करण्याची मागणी केली. १९७६ ला आलेला कायदा १९९१ ला अटलबिहारी वाजपेयी यांचे सरकार असताना रद्द करण्यात आला. महाराष्ट्र सरकारने तो २००७ ला रद्द केला म्हणजे रिपील केला.

प्रश्न : कायदा रिपील झाल्यानंतर सरकारी मालकीच्या झालेल्या जमिनी पुन्हा खासगी मालकीच्या झाल्या का?

उत्तर : नाही. इथंच तर गडबड आहे. ज्या जमिनी सरकारी मालकीच्या झाल्या होत्या, कायदा रिपील झाल्यानंतरही त्या जमीनींची मालकी सरकारचीच आहे आणि ती कायम राहणार आहे. असे असतानाही कायदा रद्द झाला म्हणजे जमिनी आपल्या मालकीच्या झाल्याचा गैरसमज बंद कंपन्यांच्या मालकांनी करून घेतला आहे.

प्रश्न : बंद कंपन्यांनी जमिनीबाबत काय भूमिका घ्यायला हवी होती?

उत्तर : कसं आहे, कंपन्यांच्या ज्या जमिनी आहेत त्या सरकारने एका प्रयोजनासाठी म्हणून भाडेतत्वावर दिलेल्या आहेत. सरकार आणि कंपन्या यांच्यामध्ये तसे करारही झालेले आहेत. त्या जमिनीची मालकी सरकारचीच आहे. कंपन्यांची मालकी नाही. सरकारने ज्या प्रयोजनासाठी जमीन दिलेली आहे ते प्रयोजन साध्य होत नसेल तर संबधीत कंपन्यांनी जमीन सरकार जमा करणे आवश्यक होते. सरकारनेही अशा बंद कंपन्यांची जमीन ताब्यात घेणे आवश्यक होते.

प्रश्न : कंपनी मालकांनी नेमके काय केले?

उत्तर : वाढत्या नागरीकरणामुळे मुंबई, मुंबई उपनगरे, ठाणे आणि नवी मुंबईतील घरांच्या किमती गगनाला जाऊन भिडल्या. त्यामुळे कंपनी मालकांनी अमाप पैसा कमावण्याच्या हेतूने कंपन्या बंद करून त्या जागांवर मोठ मोठी गृहसंकुले आणि मॉल उभा केले. काहीजण स्वतः बांधकाम व्यावसायिक झाले तर काहींनी जमिनी खासगी बांधकाम व्यावसायिकांना विकल्या. कंपनी मालकांनी शहरी गरिबांसाठी असणाऱ्या जागा अतिक्रमित करून आपल्या ताब्यात ठेवल्या आहेत.

प्रश्न : बंद पडलेल्या किती कंपनी मालकांनी भूखंड विकले आहेत किंवा स्वतः विकसित केले आहेत?

उत्तर : २००७ ला कायदा रिपील झाल्यापासून ते २०१४ पर्यंत न्यायालयाचा निर्णय येईपर्यंत जमिनीबाबत उत्तर द्यायला कोणीच तयार नव्हते. त्यामुळे बरेचशे भूखंड विकले गेले, बऱ्याच ठिकाणी स्वतः कंपनी मालक बांधकाम व्यावसायिक झाले. सरकारी मालकीच्या जमिनीवर मोठ मोठी गृहसंकुले आणि मॉल उभारून कंपनी मालकांनी अब्जावधी रुपये कमाविले आहेत.

प्रश्न : बंद कंपन्यांच्या जागांवर गृहसंकुले उभारणाऱ्या बांधकाम व्यावसायिकांची नावे सांगू शकता?

उत्तर : हिरानंदानी, रहेजा, लोढा किंवा आशर... कोणतेही नाव घ्या. या बड्या बांधकाम व्यावसायिकांनी विकासाच्या नावाखाली जागा हडप केल्या आहेत.

प्रश्न : बंद कंपन्यांच्या जागांवरील बांधकामे ही अधिकृत समजायची का ?

उत्तर : नाही. सरकारी मालकीच्या जमिनीवरील कोणतेही बांधकाम अधिकृत समजता येत नाही. कंपन्यांना दिलेल्या जमिनी या सरकारी मालकीच्या आहेत. त्यामुळे त्या जमिनीवर सरकार व्यतिरिक्त अन्य कोणीही केलेले प्रत्येक बांधकाम हे अनधिकृतच आहे. स्थानिक स्वराज्य संस्थांनी जरी परवानगी दिली असली तरी ती बांधकामे बेकायदेशीरच आहेत. शिवाय ३ सप्टेंबर २०१४ रोजी मुंबई उच्च न्यायालयाच्या पूर्ण खंडपीठाने बंद पडलेल्या गिरण्या, कंपन्या, केमिकल कंपन्या, इंजीनारिंग कंपन्या यांच्या सूट म्हणून दिलेल्या जागा परत घेण्याचा आदेश दिलेला आहे. 

प्रश्न : मुंबई उच्च न्यायालयाचा निर्णय नेमका काय होता?

उत्तर : बंद कंपन्यांच्या जागांबाबत अनेक तक्रारी न्यायालयात पेंडिंग होत्या. मुख्य न्यायाधीशांनी सर्व तक्रारींचा निचरा करण्यासाठी पूर्ण खंडपीठ नेमलं. त्यामध्ये न्या. धर्माधिकारी, न्या. कुलकर्णी आणि न्या. गुप्ते यांचा समावेश होता. या पूर्ण खंडपीठाने ३ सप्टेंबर २०१४  रोजी निर्णय दिला. न्यायालयाच्या निर्णयानुसार कायदा जरी रिफील झाला असला तरी मूळ कायद्यातील कलम ३ नुसार सूट दिलेली जमीन परत घेण्याचा अधिकार सरकारला आहे. सरकारने ती घेतली का? घेतली असेल तर किती घेतली? असा प्रश्न न्यायालयाने सरकारला विचारला. शिवाय अशा जमिनीवर शहरी गरिबांसाठी परवडणारी परवडणारी घरे उभारण्याबाबत शासनाचे काय धोरण आहे? याबाबत विचारणाही करण्यात आली. त्यावर सरकारने १००९ एकर जमीन ताब्यात घेतली असून त्यावर शहरी गरिबांसाठी परवडणारी घरे बांधणार असल्याचे प्रतिज्ञापत्राद्वारे न्यायालयात सांगितले.  मुंबई उच्च न्यायालयाचा २०१४ चा निकाल जनताभिमुख आहे. भूमिपुत्रांना राज्यघटनेप्रमाणे घराचा - जमीन मागण्याचा हक्क आहे. म्हणूनच घटनात्मक तरतुदीनुसार न्यायालयाने आदेश दिलेले आहेत.

प्रश्न : मुंबई उच्च न्यायालयाच्या आदेशानंतर बंद कंपन्यांचे मालक आणि बांधकाम व्यावसायिकांची काय भूमिका होती?

उत्तर : जमिनी ताब्यात घेण्याचा आदेश आल्यानंतर भांबावलेल्या बांधकाम व्यावसायिकांनी चेंबर ऑफ हौसिंग इंडस्ट्रीजच्या माध्यमातून सर्वोच्च न्यायालयात धाव घेतली. मुंबई उच्च न्यायालयाचा आदेश रद्द करण्याची मागणी करण्यात आली. मात्र सर्वोच्च न्यायालयाने मुंबई न्यायालयाचा आदेश रद्द न करता केवळ दोन्ही बाजूंनी स्थगिती दिली. दोन्ही बाजूनी स्थगिती असतानाही बांधकाम व्यावसायिकांनी न्यायालयाचे आदेश धाब्यावर बसवून बांधकामे सुरूच ठेवली. सरकारही बिल्डरधार्जिणे असल्याने त्यांनीही न्यायालयांचा अवमान करीत परवानग्या दिल्या आहेत. 

प्रश्न : न्यायालयाच्या आदेशानंतर शासनाची भूमिका काय होती?

उत्तर : खरं तर न्यायालयाचे आदेश आल्यानंतर राज्य सरकारने न्यायालयाच्या आधीन राहून शहरी गरिबांना परवडणाऱ्या घरांसाठी गृहनिर्माण धोरण राबवायला हवे होते. मात्र, सत्तेत असणाऱ्या मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांच्या सरकारने मुंबई उच्च न्यायालयाच्या आदेशाचे उल्लंघन करीत कोणाचीही मागणी, सूचना नसताना श्रीकृष्ण आयोग गठीत केला. त्या आयोगाने बांधकाम व्यावसायीक आणि राजकारण्यांच्या हिताचा अहवाल बनविला. त्या अहवालावर कोणत्याही प्रकारची सर्वसमावेशक अशी चर्चा न करता मंत्रीमंडळाने अहवाल मंजूर केला. त्या अहवालानुसार ५ ते १० टक्के प्रीमियम घेऊन खासगी बांधकाम व्यावसायिकांना जमिनी देण्याचा निर्णय झाला. बांधकाम व्यावसायिक आणि कंपनी मालकांनाही हा निर्णय मान्य झाला.

प्रश्न : सर्वोच्च न्यायालयात पुढे काय झाले?

उत्तर : श्रीकृष्ण आयोगाच्या माध्यमातून सरकारी जमिनी खासगी बांधकाम व्यावसायिकांच्या घशात घालण्याच्या ‘अर्थपूर्ण धोरणा’मुळे राज्यकर्ते, कंपनी मालक आणि बांधकाम व्यावसायिक प्रचंड खुश झाले. श्रीकृष्ण आयोगाच्या अहवालानुसार ५ ते १० टक्के प्रीमियम घेऊन खासगी बांधकाम व्यावसायिकांना जमिनी देण्याचा निर्णय झाला. बांधकाम व्यावसाईक आणि कंपनी मालकांनाही हा निर्णय मान्य झाला. त्यामुळे चेंबर ऑफ हौसिंग इंडस्ट्रीजने सर्वोच्च न्यायालयात दाखल तक्रार मागे घेतली. सर्वोच्च न्यायालयानेही तक्रार मागे घेण्यास परवानगी दिली. मात्र, मुंबई उच्च न्यायालयाने ३ सप्टेंबर २०१४ रोजी दिलेला निर्णय रद्दही केला नाही किंवा बदललाही नाही. याबाबत तक्रारदारांनाही कल्पना देण्यात आली. शिवाय सदर प्रकरणी मुंबई उच्च न्यायालयाच्या निर्णयासंदर्भात किंवा त्याला समांतर असणाऱ्या प्रश्नांसंदर्भात तक्रार आल्यास त्याची दखल घेऊन सुनावणी घेण्यात येईल, असेही सर्वोच्च न्यायालयाने सांगितलेले आहे.

 

प्रश्न : मुंबई उच्च न्यायालयाचा निर्णय कायम असेल तर मग बांधकामं का थांबली नाहीत? सरकारने जमिनी ताब्यात का घेतल्या नाहीत?

उत्तर : मुळातच बिल्डरधार्जिण्या सरकारला जमिनीही ताब्यात घ्यायच्या नव्हत्या आणि  बांधकामे थांबवायचीच नव्हती. त्यामुळे सरकाराने न्यायालयाचा निर्णय असतानाही श्रीकृष्ण आयोगाचे बुजगावणं उभा केले आणि श्रीकृष्ण आयोगाचा अहवाल म्हणजे न्यायालयाचा आदेशच असल्याचे मानून कार्यवाही करण्यात आली. राज्य सरकारने न्यायालयांच्या आदेशांचे उल्लंघन करीत अवमान केला. राज्य सरकारनेच कायदा धाब्यावर बसविल्याने स्थानिक स्वराज्य संस्थाही त्याला बळी पडल्या. परवानग्या मिळत गेल्या, त्यामुळं बांधकामं थांबली नाहीत. संपूर्ण राज्यातील सुट दिलेली २८०८ हेक्टर जमीन सरकारने ताब्यात घ्यायला हवी होती. पण सरकारने ती ताब्यात घेतलेली नाही. त्या जागांवरही मोठमोठ्या बांधकाम व्यावसायिकांनी अतिक्रमण केलेले आहे, बेकायदेशीर कंट्रक्शन उभारले आहे. सरकारच्या जमिनी कोणत्याही बांधकाम व्यावसायिकाला विकत घेता येत नाहीत सरकारलाही त्या विकता येत नाहीत. मात्र स्थानिक स्वराज्य संस्थांच्या सहभागाने रेकॉर्डमध्ये हेराफेरी करून जमिनी लाटण्याचा प्रकार सर्रास घडत आहे.

प्रश्न : 2014 च्या निर्णयानंतर इमारती उभ्या राहिल्या असतील तर त्याची जबाबदारी कोणाची?

उत्तर : सरकारी जमिनी लीजवर देण्याची सर्वस्वी जबाबदारी त्या त्या भागातील जिल्हाधिकाऱ्यांची असते. शिवाय स्थानिक स्वराज्य संस्थांचाही सहभाग असतो. आतापर्यंत कायदा धाब्यावर बसून बेकायदेशीररित्या व्यवहार केले गेले आहेत. भविष्यात कायद्याचा धाक आपल्याला सोसणार नाही याची जाणीव असल्याने अनेक शासकीय अधिकाऱ्यांनी आपल्या चुकांची कबुलीही दिलेली आहे. नगर विकास विभागातील अधिकारी आणि राज्यकर्त्यांच्या आशीर्वादाशिवाय हे शक्य नाही आणि हेच लोक याला जबाबदार आहेत.

प्रश्न : जमीन हस्तांतरणाबाबत कोणाला जबाबदार धरता येईल?

उत्तर : ही शासनाची जबाबदारी आहे. जमीन हस्तांतरण झाले असेल तर न्यायालय शासनाला धारेवर धरणार. ज्या जागा बळकावल्या गेल्या आहेत त्या ताब्यात घेण्याचे आदेश न्यायालय देऊ शकते. कॅम्पाकोला, आदर्श सोसायटी आणि उल्हासनगरची उदाहरणे देता येतील. दाखल याचिकांवर सुनावणी घेताना शहानिशा करण्याचा अधिकार न्यायालयाचा आहे.

प्रश्न : न्यायालयाच्या निर्णयाचे उल्लंघन करणाऱ्यांवर काय कारवाई होऊ शकते?

उत्तर : सर्वोच्च न्यायालयाने आपला निर्णय दिल्यानंतर त्यानुसार अंमलबजावणी होणे आवश्यक असतानाही श्रीकृष्ण आयोगाने दिलेला अहवाल हाच सुप्रीम कोर्टाचा निर्णय असल्याचे गैरसमज पसरवून भारतीय जनता पार्टीचे राज्य सरकार, बंद कंपन्यांचे मालक आणि बांधकाम व्यावसायिक  यांनी संगणमत करून जमिनी घशात घालण्याचा सपाटाच लावला आहे. राज्य सरकारने तर 1 ऑगस्ट 2018 रोजी या बाबतचा जीआर काढला आहे. खरं तर 2014च्या निर्णयावर अंमल होणे आवश्यक होते. न्यायालय कायद्यानुसार काम करते आहे सरकार मात्र कायद्यानुसार काम करत नाही. मुंबई-ठाणे विकलं जातंय, शहरी गरीब उद्ध्वस्त होत चालला आहे. राज्य सरकार, बंद कंपन्यांचे मालक आणि बांधकाम व्यावसायिक यांच्याकडून न्यायालयाच्या निर्णयांचे उल्लंघन तर झालेले आहेच. लोकांसाठी परवडणारे घरं बांधण्यासाठी सरकारने जमिनी ताब्यात घेणे अत्यावश्यक होते. पण सरकारने कायदा धाब्यावर बसवला, हे सरकार बिल्डरांच्या बाजूने झुकले आहे. ही बाब राज्याच्या मुख्य न्यायाधीशांच्या लक्षात आलेली आहे. २१ आक्टोंबर २०१९ रोजी या प्रकरणातील मुंबई उच्च न्यायालयात पेंडिंग याचिकांवर सुनावणी होणार आहे. यावेळी सरकारच्या जीआरला चॅलेंज करणारी याचिकाही ऐकून घेतली जाणार आहे. २०१४ चा निर्णय राज्य सरकारने कसा धाब्यावर बसवला... याबाबतही मुंबई उच्च न्यायालयाकडून दखल घेतली जाणार आहे.

 

 प्रश्न : जमिनी शासनाच्या मालकीच्या आहेत. त्यामुळे त्याचं काय करायचं याचा निर्णय शासनच घेऊ शकतं. न्यायालय त्यावर घरे बांधा असं कसं काय म्हणू शकतं?

उत्तर : ‘हक्काचा निवारा’ हा भारतीय नागरिकांचा राज्यघटनेप्रमाणे मूलभूत अधिकार आहे आणि त्याची पूर्तता करण्याची जबाबदारी सरकारची असते. त्यासाठीच शहरी भागात शहरी गरिबांसाठी जमिनी राखीव ठेवण्यात आलेल्या आहेत. ज्याची मालकी सरकारकडे असते. सरकारने त्या जमिनींचा उपयोग शहरी गरिबांसाठी हक्काचा निवारा उभारण्यासाठी, शिक्षण मिळण्यासाठी किंवा रोजगार मिळण्यासाठी करायला हवा. ती जमीन विकण्याचा अधिकार सरकारला नाही. परंतु सरकारने कायद्याची मोडतोड सुरू करून सरकारी जमिनींचा अपहार केला आहे. त्यामुळे नागरिकाने जागरूक व्हायला हवे.

 प्रश्न : मूळ मालकांना लाभ होण्यासाठी काय प्रयत्न होऊ शकतात?

उत्तर : जमिनी भूमिपुत्रांच्या असतील, शेतकऱ्यांच्या असतील तर त्यांना त्याचा लाभ मिळायला हवा. भूमिपुत्राचा अधिकार हा सर्वोच्च आहे. त्यांच्या जमिनी कोणीही बळकावू शकत नाही.

 

प्रश्न : 2014 च्या निर्णयानंतरही उभारलेल्या गृह संकुलांबाबत काय निर्णय होऊ शकतो?

उत्तर :  हा अधिकार न्यायालयाचा आहे. उल्हासनगरात आधी इमारती पाडण्याचे आदेश देण्यात आले. पण मानवी हिताचा विचार करून काही निर्णय घेतले जातात. त्यानुसार विचार करून न्यायालय निर्णय देऊ शकते. मात्र, कारवाई ही होणारच...!

 

प्रश्न : सरकार, बंद कंपन्यांचे मालक आणि बांधकाम व्यवसायिक यांच्याकडून ग्राहकांची सामुदायिक फसवणूक सुरू आहे असं म्हणता येईल?

उत्तर :  हातमिळवणी झाल्याशिवाय एवढी मोठी फसवणूक होऊ शकत नाही.

प्रश्न : बंद कंपन्यांच्या जागांवरील गृहसंकुलांमध्ये घर घेणाऱ्यांना किंवा घर घेतलेल्यांना काय आवाहन कराल?

उत्तर : बंद कंपन्यांच्या जागांवरील गृहसंकुलांमध्ये घर घेतलेल्यांनी शांतपणे कायद्याचा अभ्यास करावा. पण ज्यांनी घर घेतलेले नाही म्हणजे घर घेण्याच्या विचारात आहेत अशांनी थांबावे. कारण सरकारी जमिनी बळकावून त्यावर उभारलेल्या गृहसंकुलांवर कायद्याची टांगती तलवार आहे. जरी सध्या बिल्डरधार्जिणा निर्णय आला तरी भविष्यात न्यायालय तो निर्णय बदलू शकते. असे निर्णय यापूर्वीही झालेले आहेत. त्यामुळे बंद कंपन्यांचा जागांवर उभारलेल्या सर्व गृहसंकुलांवर कारवाईची टांगती तलवार कायम राहणार आहे.