पुनर्विकास प्रकल्प राबविताना घ्यावयाची दक्षता’
पुनर्विकास प्रकल्प राबविताना बहुमताने विकासकाची नेमणूक केल्यानंतर तो आपल्याला कशा प्रकारच्या सोयी-सुविधा तसेच जागा देऊ करणार आहे, हे निश्चित केल्यानंतर सर्वात महत्त्वाची गोष्ट असते ती त्याच्यासोबत करारनामा करण्याची! पुनर्विकासासाठीच्या करारनाम्यातील साधारणपणे कुठल्या महत्त्वाच्या बाबींची नोंद असायला हवी? जेणेकरून पुढे आपल्याला त्याचा नाहक त्रास होऊ नये, यासाठी आपण कोणती काळजी घ्यावी? याविषयी..सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या जुन्या/मोडकळीला आलेल्या इमारतींमधील रहिवाशांना नेहमीच असे वाटते की, आपण आणखी किती दिवस या अशा इमारतीत राहाणार. विशेषत: आजुबाजूला होणारे चकचकीत टॉवर तसेच नातेवाईक व मित्रमंडळींनी सांगितलेल्या पुनर्विकासानंतरच्या आपापल्या नव्या कोऱ्या इमारतींच्या एकतर्फी सुरस गोष्टी अधिकच अस्वस्थ करतात. अशा वेळी आपल्या इमारतीचा पुनर्विकास करणे, हाच एकमेव पर्याय पुढे येतो. पुनर्विकास करायचा म्हणजे त्यासाठी ‘विकासक नेमणे’ व ‘विकास करारनाम्याच्या अटी व शर्ती तयार करणे व त्याची कठोर अंमलबजावणी करणे’ ही अत्यंत महत्त्वाची प्रक्रिया होय. सर्वच विकासक पुनर्विकास प्रकल्पात संस्थेच्या कार्यकारी मंडळाच्या सभासदांना हाताशी धरून इतर रहिवाशांच्या सोयी-सुविधा पुरविण्याबाबत फसवणूक करत नसले तरी सर्वसाधारण विकासक, विकास करारनाम्यातील तांत्रिक त्रुटींचा आपल्याला सोयीस्कर व फायदेशीर अर्थ काढून व क्वचित प्रसंगी शासकीय/स्थानिक स्वराज्य संस्थांचे नवनवीन नियम पुढे करून, रहिवाशांना त्यांच्या रास्त सोयी-सुविधा देण्याचे टाळतात व स्वत:चा फायदा करून घेतात, ही वस्तुस्थिती आहे. बहुतेक विकासक पुनर्विकासानंतर रहिवाशांना जागा हस्तांतरण करताना, विकास-करारनाम्यात आधी लेखी कबूल केल्याप्रमाणे सर्वच सोयी-सुविधांची पूर्तता करीत नाहीत. त्यामुळे वाद निर्माण होऊन जागा ताब्यात मिळण्यास विलंब होतो व सभासदांना मनस्ताप सहन करावा लागतो. पुनर्विकास प्रकल्पातून निर्माण होणाऱ्या समस्या गंभीर आहेत, अशा वेळी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सभासदांनी पुनर्विकास प्रकल्प राबविताना कोणती काळजी घ्यावी, ते पाहू-
पुनर्विकास प्रकल्प राबविताना खालील गोष्टींवर अधिक लक्ष देणे आवश्यक आहे :-
१) पुनर्विकास प्रकल्पाची प्रक्रिया शासनाने प्रसिद्ध केलेल्या नियमावलीप्रमाणे व सभेचे संपूर्ण कामकाज उपविधीतील नियमांच्या अधिन राहून करणे.
२) फक्त शासकीय अथवा स्थानिक स्वराज्य संस्था यांच्या अधिकृत सूचीवरील नोंदणीकृत, मान्यताप्राप्त व स्वच्छ व्यावसायिक पूर्वेतिहास असलेल्या प्रोजेक्ट मॅनेजर अॅडव्हायझर्समार्फत इमारतीचा नियोजित पुनर्विकास प्रकल्प अहवाल तयार करून घेणे.
३) पुनर्विकास प्रकल्पासाठी बोलाविण्यात आलेल्या विशेष सर्वसाधारण सभेत संस्थेस प्राप्त झालेल्या पुनर्विकास प्रकल्प अहवालांच्या सर्व प्रस्तावावर तपशीलवार चर्चा होऊन, तसेच उपस्थित सभासदांच्या सर्व प्रकारच्या सूचना व आक्षेप यावर साधक-बाधक चर्चा होणे आवश्यक आहे. तसेच उपस्थित सभासदांच्या सर्व सूचना व आक्षेप यांची तपशीलवार नोंद विशेष सर्वसाधारण सभेच्या इतिवृत्तात करणे. सदरहू ठराव ३/४ पेक्षा अधिक मताने मंजूर होणे.
४) बहुमताने ठराव मंजूर झाल्यानंतर पुनर्विकास प्रकल्पासाठी फक्त शासकीय अथवा स्थानिक स्वराज्य संस्था यांना अधिकृत सूचीवरील नोंदणीकृत, मान्यताप्राप्त व स्वच्छ व्यावसायिक पूर्वेतिहास असलेल्या तज्ज्ञ व्यक्तींची वास्तुविशारद व प्रकल्प सल्लागार म्हणून नेमणूक करणे. तसेच तज्ज्ञ कायदेशीर सल्लागार नेमणे व त्यांचा मेहेनताना निश्चित करणे.
५) पुनर्विकास प्रकल्पासाठी बोलाविण्यात आलेल्या विशेष सर्वसाधारण सभेचे संपूर्ण व्हिडीओ शूटिंग करणे व त्याची चित्रफीत पुरावा म्हणून जतन करणे.
६) पुनर्विकास प्रकल्पासाठी बोलाविण्यात आलेल्या विशेष सर्वसाधारण सभेचे इतिवृत्त तयार करून त्याची एक प्रत १० दिवसांच्या आत संस्थेच्या सर्व सभासदांना देऊन त्याची पोहोचपावती घेणे. तसेच इतिवृत्ताची एक प्रत व सभेच्या व्हिडीओ शूटिंगची एक सी. डी. माननीय उप-निबंधक, सहकारी संस्था यांच्या माहितीसाठी व दप्तरी ठेवण्यासाठी पाठविणे.
७) संस्थेच्या सूचना फलकावर रीतसर सूचना देऊन पुनर्विकास प्रकल्प अहवाल संस्थेच्या सर्व सभासदांना उपलब्ध करून देणे. त्यानंतर विशेष सर्वसाधारण सभेचे आयोजन करून पुनर्विकास प्रकल्पासाठी संस्थेच्या वतीने नेमण्यात आलेले वास्तुविशारद, प्रकल्प सल्लागार व कायदेशीर सल्लागार यांनी संस्थेच्या सभासदांच्या लेखी सूचना व आक्षेपांचे निराकरण करणे व त्यानंतर पुनर्विकास प्रकल्पाच्या निविदा मागविण्याच्या ठरावास मंजुरी देणे.
८) माननीय उपनिबंधक, सहकारी संस्था यांच्या कार्यालयाकडे अर्ज करून सभेच्या कामकाजावर लक्ष ठेवण्यासाठी एका प्राधिकृत अधिकाऱ्याची नेमणूक करण्यासाठी अर्ज करणे व त्यांच्या संमतीने विशेष सर्वसाधारण सभेचे आयोजन करून, पुनर्विकास प्रकल्पासाठी आलेल्या निविदांमधून गुणवत्तेनुसार एक निविदा मंजूर करून विकासकाची नेमणूक करणे व विकासकाची लेखी संमती घेणे. यासाठी एकूण सभासद संख्येच्या ३/४ गणसंख्या आवश्यक.
नियोजित विकासकाबरोबर पुनर्विकासासंबंधी करावयाच्या ‘विकास करारनाम्यात’ अन्य सोयी/सुविधांच्या मागणीबरोबरच खालील अटी व शर्ती अंतर्भूत करण्याची विशेष काळजी घ्यावी; जेणेकरून पुनर्विकासानंतर इमारतीचा ताबा घेतेवेळी कमीत कमी फसवणूक व मनस्ताप सहन करावा लागेल.
१) विकास करारनाम्यात संस्थेच्या सभासदाला मिळणाऱ्या एकूण क्षेत्रफळाचा लेखी उल्लेख असणे आवश्यक आहे. (उदा. कार्पेट, बिल्ट-अप, सुपर बिल्ट-अप एरिया).
२) बँक गॅरेन्टीची हमी.
३) कॉर्पस फंडाची हमी.
४) विकासकाला संस्थेच्या मालमत्तेवर कोणत्याही प्रकारचे कर्ज घेता येणार नाही. तसेच करारनाम्यातील इमारतीचे हक्क दुसऱ्या कोणत्याही विकासाकडे हस्तांतरित करता येणार नाहीत, असा स्पष्ट उल्लेख करारनाम्यात असणे आवश्यक आहे.
५) विकासकाने तयार केलेले विविध प्रकारचे करारनामे संस्थेच्या कायदाविषयक सल्लागाराने काळजीपूर्वक तपासून संस्थेला कायदेशीर सल्ला देणे आवश्यक आहे.
६)विकासकाने पुनर्विकास प्रकल्पातील इमारतीच्या बांधकामासाठी उत्तम व दर्जेदार बांधकाम साहित्य वापरण्याबाबत स्पष्ट उल्लेख करारनाम्यात असणे आवश्यक आहे.
७) विकासकाने पुनर्विकास प्रकल्पातील इमारतीचे बांधकाम ठराविक मुदतीत करण्याचा स्पष्ट उल्लेख करारनाम्यात असणे, आवश्यक आहे व मुदतीपेक्षा अधिक कालावधी लागल्यास विकासकाकडून संस्थेला प्रतिदिवशी ठराविक रक्कम दंड म्हणून वसूल करण्याची तरतूद असणे आवश्यक आहे.
८) पुनर्विकास प्रकल्पातील इमारतीचे बांधकाम स्थानिक स्वराज्य संस्थेने मान्यता दिलेल्या नकाशाप्रमाणे झाले आहे, याची खात्री करून घेणे व इमारतीचा निवासी-दाखला मिळाल्यावरच सभासदांना सदनिकेचा ताबा देणे ही जबाबदारी संस्थेच्या वास्तुविशारदाची आहे.
९) नियोजित विकासक व सहकारी गृहनिर्माण संस्थेत पुनर्विकास प्रकल्पातील एखाद्या गोष्टीवरून अथवा विकास करारनाम्यातील तरतुदीनुसार जर वाद निर्माण झाला, तर ‘लवाद’ नेमण्याऐवजी ग्राहक मंच अथवा न्यायालयात जाण्याची मुभा करारनाम्यात समाविष्ट करणे आवश्यक आहे.
पुनर्विकास करताना संबंधितांनी या गोष्टी लक्षात घेणे गरजेचे आहे.
पुनर्विकास प्रकल्प राबविताना खालील गोष्टींवर अधिक लक्ष देणे आवश्यक आहे :-
१) पुनर्विकास प्रकल्पाची प्रक्रिया शासनाने प्रसिद्ध केलेल्या नियमावलीप्रमाणे व सभेचे संपूर्ण कामकाज उपविधीतील नियमांच्या अधिन राहून करणे.
२) फक्त शासकीय अथवा स्थानिक स्वराज्य संस्था यांच्या अधिकृत सूचीवरील नोंदणीकृत, मान्यताप्राप्त व स्वच्छ व्यावसायिक पूर्वेतिहास असलेल्या प्रोजेक्ट मॅनेजर अॅडव्हायझर्समार्फत इमारतीचा नियोजित पुनर्विकास प्रकल्प अहवाल तयार करून घेणे.
३) पुनर्विकास प्रकल्पासाठी बोलाविण्यात आलेल्या विशेष सर्वसाधारण सभेत संस्थेस प्राप्त झालेल्या पुनर्विकास प्रकल्प अहवालांच्या सर्व प्रस्तावावर तपशीलवार चर्चा होऊन, तसेच उपस्थित सभासदांच्या सर्व प्रकारच्या सूचना व आक्षेप यावर साधक-बाधक चर्चा होणे आवश्यक आहे. तसेच उपस्थित सभासदांच्या सर्व सूचना व आक्षेप यांची तपशीलवार नोंद विशेष सर्वसाधारण सभेच्या इतिवृत्तात करणे. सदरहू ठराव ३/४ पेक्षा अधिक मताने मंजूर होणे.
४) बहुमताने ठराव मंजूर झाल्यानंतर पुनर्विकास प्रकल्पासाठी फक्त शासकीय अथवा स्थानिक स्वराज्य संस्था यांना अधिकृत सूचीवरील नोंदणीकृत, मान्यताप्राप्त व स्वच्छ व्यावसायिक पूर्वेतिहास असलेल्या तज्ज्ञ व्यक्तींची वास्तुविशारद व प्रकल्प सल्लागार म्हणून नेमणूक करणे. तसेच तज्ज्ञ कायदेशीर सल्लागार नेमणे व त्यांचा मेहेनताना निश्चित करणे.
५) पुनर्विकास प्रकल्पासाठी बोलाविण्यात आलेल्या विशेष सर्वसाधारण सभेचे संपूर्ण व्हिडीओ शूटिंग करणे व त्याची चित्रफीत पुरावा म्हणून जतन करणे.
६) पुनर्विकास प्रकल्पासाठी बोलाविण्यात आलेल्या विशेष सर्वसाधारण सभेचे इतिवृत्त तयार करून त्याची एक प्रत १० दिवसांच्या आत संस्थेच्या सर्व सभासदांना देऊन त्याची पोहोचपावती घेणे. तसेच इतिवृत्ताची एक प्रत व सभेच्या व्हिडीओ शूटिंगची एक सी. डी. माननीय उप-निबंधक, सहकारी संस्था यांच्या माहितीसाठी व दप्तरी ठेवण्यासाठी पाठविणे.
७) संस्थेच्या सूचना फलकावर रीतसर सूचना देऊन पुनर्विकास प्रकल्प अहवाल संस्थेच्या सर्व सभासदांना उपलब्ध करून देणे. त्यानंतर विशेष सर्वसाधारण सभेचे आयोजन करून पुनर्विकास प्रकल्पासाठी संस्थेच्या वतीने नेमण्यात आलेले वास्तुविशारद, प्रकल्प सल्लागार व कायदेशीर सल्लागार यांनी संस्थेच्या सभासदांच्या लेखी सूचना व आक्षेपांचे निराकरण करणे व त्यानंतर पुनर्विकास प्रकल्पाच्या निविदा मागविण्याच्या ठरावास मंजुरी देणे.
८) माननीय उपनिबंधक, सहकारी संस्था यांच्या कार्यालयाकडे अर्ज करून सभेच्या कामकाजावर लक्ष ठेवण्यासाठी एका प्राधिकृत अधिकाऱ्याची नेमणूक करण्यासाठी अर्ज करणे व त्यांच्या संमतीने विशेष सर्वसाधारण सभेचे आयोजन करून, पुनर्विकास प्रकल्पासाठी आलेल्या निविदांमधून गुणवत्तेनुसार एक निविदा मंजूर करून विकासकाची नेमणूक करणे व विकासकाची लेखी संमती घेणे. यासाठी एकूण सभासद संख्येच्या ३/४ गणसंख्या आवश्यक.
नियोजित विकासकाबरोबर पुनर्विकासासंबंधी करावयाच्या ‘विकास करारनाम्यात’ अन्य सोयी/सुविधांच्या मागणीबरोबरच खालील अटी व शर्ती अंतर्भूत करण्याची विशेष काळजी घ्यावी; जेणेकरून पुनर्विकासानंतर इमारतीचा ताबा घेतेवेळी कमीत कमी फसवणूक व मनस्ताप सहन करावा लागेल.
१) विकास करारनाम्यात संस्थेच्या सभासदाला मिळणाऱ्या एकूण क्षेत्रफळाचा लेखी उल्लेख असणे आवश्यक आहे. (उदा. कार्पेट, बिल्ट-अप, सुपर बिल्ट-अप एरिया).
२) बँक गॅरेन्टीची हमी.
३) कॉर्पस फंडाची हमी.
४) विकासकाला संस्थेच्या मालमत्तेवर कोणत्याही प्रकारचे कर्ज घेता येणार नाही. तसेच करारनाम्यातील इमारतीचे हक्क दुसऱ्या कोणत्याही विकासाकडे हस्तांतरित करता येणार नाहीत, असा स्पष्ट उल्लेख करारनाम्यात असणे आवश्यक आहे.
५) विकासकाने तयार केलेले विविध प्रकारचे करारनामे संस्थेच्या कायदाविषयक सल्लागाराने काळजीपूर्वक तपासून संस्थेला कायदेशीर सल्ला देणे आवश्यक आहे.
६)विकासकाने पुनर्विकास प्रकल्पातील इमारतीच्या बांधकामासाठी उत्तम व दर्जेदार बांधकाम साहित्य वापरण्याबाबत स्पष्ट उल्लेख करारनाम्यात असणे आवश्यक आहे.
७) विकासकाने पुनर्विकास प्रकल्पातील इमारतीचे बांधकाम ठराविक मुदतीत करण्याचा स्पष्ट उल्लेख करारनाम्यात असणे, आवश्यक आहे व मुदतीपेक्षा अधिक कालावधी लागल्यास विकासकाकडून संस्थेला प्रतिदिवशी ठराविक रक्कम दंड म्हणून वसूल करण्याची तरतूद असणे आवश्यक आहे.
८) पुनर्विकास प्रकल्पातील इमारतीचे बांधकाम स्थानिक स्वराज्य संस्थेने मान्यता दिलेल्या नकाशाप्रमाणे झाले आहे, याची खात्री करून घेणे व इमारतीचा निवासी-दाखला मिळाल्यावरच सभासदांना सदनिकेचा ताबा देणे ही जबाबदारी संस्थेच्या वास्तुविशारदाची आहे.
९) नियोजित विकासक व सहकारी गृहनिर्माण संस्थेत पुनर्विकास प्रकल्पातील एखाद्या गोष्टीवरून अथवा विकास करारनाम्यातील तरतुदीनुसार जर वाद निर्माण झाला, तर ‘लवाद’ नेमण्याऐवजी ग्राहक मंच अथवा न्यायालयात जाण्याची मुभा करारनाम्यात समाविष्ट करणे आवश्यक आहे.
पुनर्विकास करताना संबंधितांनी या गोष्टी लक्षात घेणे गरजेचे आहे.
Courtsey: Vaasturang, Vishwas Sakpal
Comments
Post a Comment